USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

Uma das formas de aquisição do direito de propriedade de bens imóveis, quando a pessoa se torna dona por ter passado algum tempo na posse mansa e pacífica do imóvel.

Havendo concordância entre os envolvidos (vizinhos, interessado e outros), cabe ao Oficial de Registro de Imóveis verificar todos os requisitos legais para a transferência.

Assim, alguém que esteja na posse mansa e pacífica do imóvel, de boa ou má-fé, e ninguém aparece para questionar sua posse, já se comportando como se dono fosse, cumpridas todas as demais exigências legais, passa a ser o dono.

Contudo, a sua propriedade imobiliária, adquirida pela usucapião, ainda não tem os documentos necessários para que o imóvel seja averbado na matrícula como realmente seu.

Caso não providencie esse registro (averbação) como novo proprietário na matrícula do imóvel, isso trará diversas dificuldades legais no futuro e o procedimento para conseguir isso é a usucapião extrajudicial ou judicial.

Se o Oficial de Registro de Imóveis verificar a presença dos requisitos legais para a usucapião, fará a transferência do imóvel para o novo dono, independente de ordem judicial.

O maior prazo para usucapir é de 15 anos (extraordinária - art. 1.238). Tem também o prazo de 10 anos (ordinária - art. 1.242). O prazo de 5 anos para usucapir (especial - arts. 1.239 e 1.240) e o prazo de 2 anos (abandono de lar - art. 1.240-A), todos artigos do Código Civil Brasileiro. Recentemente, foi promulgada a Lei 13.465/17, facilitando a usucapião coletiva.

A usucapião extrajudicial está regulada na Lei de Registros Públicos - Lei 6.015/73 em seu artigo art. 216-A, regulamentado pelo provimento 65 do Conselho Nacional de Justiça – CNJ.

Sua vantagem em relação à usucapião judicial é sua maior simplicidade e celeridade, além de servir como ferramenta de regularização de imóveis, os chamados “contratos de gaveta” ou lotes irregulares, como por exemplo, podem se beneficiar desta nova sistemática.

A contratação de um advogado é obrigatória já que ele deverá assinar o requerimento do interessado junto ao cartório de imóveis da situação do imóvel a ser usucapido.

O tempo de posse será declarado em Ata Notarial pelo cartório de notas e será anexada ao requerimento para usucapir, a ser prenotado no cartório de Registro de Imóveis.

Além da Ata Notarial, da planta, do memorial descritivo e das Certidões Negativas de Distribuição, que devem ser providenciadas através de profissionais especializados, outros documentos de justo título ou que provem o tempo da posse são fundamentais neste processo.

Importante lembrar que no êxito da usucapião, por ser forma originária de aquisição, o ITBI não deverá ser cobrado já que não houve transmissão.

Renato Cunha Carvalho Silva