EM BREVE "VALOR DE REFERÊNCIA" PARA COMBATE À SONEGAÇÃO NAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Advocacia Renato Cunha
21 de ago.
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O Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), instituído pelo Decreto nº 11.208, de 26 de setembro de 2022, constitui a plataforma tecnológica central para a integração de informações territoriais no país.

A Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 torna obrigatória a integração dos serviços notariais e de registro ao Sinter, estabelecendo um fluxo automático de compartilhamento de informações com as administrações tributárias transformando o sistema de gestão territorial em uma ferramenta de controle tributário em tempo real com monitoramento contínuo das operações imobiliárias.

A Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025 - Imposto sobre Bens e Serviços - IBS e a Contribuição Social sobre Bens e Serviços - CBS) estabelece um sistema de controle e transparência das operações imobiliárias no Brasil impondo obrigações inéditas aos serviços notariais e de registro, transformando-os em agentes de arrecadação e fiscalização, permitindo às administrações tributárias identificarem discrepâncias entre valores declarados e valores de mercado, com base no valor de referência, para combate à sonegação e a elisão fiscal (IN RFB 2.275).

Artigo 2º - determina que os cartórios deverão integrar-se ao Sinter para o compartilhamento de informações e documentos relativos às operações imobiliárias e aos bens imóveis registrados.

Artigo 5º - estabelece a obrigatoriedade de adoção do código de identificação único do Cadastro Imobiliário Brasileiro, que deverá constar de sistemas e documentos lavrados ou registrados.

Artigo 6º - estabelece que o descumprimento das obrigações será comunicado ao Conselho Nacional de Justiça e sujeitará o infrator às penalidades previstas no artigo 57 da Medida Provisória nº 2.158-35, de 24 de agosto de 2001.

Artigo 7º - assegura a observância do contraditório e da ampla defesa na aplicação das penalidades, preservando as garantias constitucionais do devido processo legal.

Artigo 255 - define as operações com imóveis sujeitas ao compartilhamento de informações para criar mecanismos eficazes de controle e fiscalização das operações imobiliárias.

Artigo 256 - institui a metodologia e o conceito de “valor de referência” dos imóveis como ferramenta de estimativa do valor de mercado dos bens imobiliários para monitorar, controlar e tributar as operações imobiliárias. Objetivo buscado com a integração obrigatória do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) e a adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).

Parágrafo 1º - esclarece que este valor poderá ser utilizado como meio de prova nos casos de arbitramento do valor da operação. Assim, as administrações tributárias poderão apurar o valor de referência do imóvel por meio de quatro critérios fundamentais para a apuração do valor de referência (estimativa do valor de mercado dos bens imóveis):

I – Análise de preços praticados no mercado imobiliário: método comparativo das transações similares (ver item IV)..

II – Informações enviadas pelas administrações tributárias dos entes federativos: especificidades locais e regionais.

III – Informações prestadas pelos serviços registrais e notariais: dados primários essenciais para a construção do valor de referência.

IV – Localização, tipologia, destinação e data, padrão e área de construção, entre outras características do bem imóvel: características físicas e jurídicas do imóvel para a determinação precisa e individualizada de seu valor.

Parágrafo 2º - estabelece três obrigações fundamentais relacionadas ao valor de referência:

I – Obrigatoriedade de divulgação no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais: informações dos valores de referência dos imóveis com acesso público e transparência. Essa transparência na divulgação dos valores de referência tem potencial para gerar impactos no mercado imobiliário e na privacidade dos proprietários.

II – Estimativa de valor de referência: para todos os imóveis do CIB

III – Atualização anual: Acompanhamento dos valores de referência à realidade de mercado, considerando as flutuações econômicas e as mudanças nas condições do mercado.

Parágrafo 3º - assegura o direito de impugnação do valor de referência para preservar os direitos dos proprietários e assegurar o devido processo legal (salvaguarda contra eventuais distorções ou erros na metodologia de apuração dos valores de referência).

OBSERVAÇÕES IMPORTANTES:

Sonegação Fiscal: conduta criminosa ao deixar de pagar os tributos devidos por meio de declarações imprecisas, fraudulentas ou informações que não correspondem à realidade, resultado tanto de má-fé quanto de desconhecimento sobre os processos exigidos pelo complexo sistema tributário brasileiro.
Evasão Fiscal: conduta criminosa que ocorre quando alguém utiliza meios ilegais para evitar o pagamento de impostos devidos ao Fisco. Inclui omissão de informações ou manipulação de dados para diminuir o valor a ser pago.
Elusão Fiscal: conduta temerária por prática que crie situações que não refletem a realidade econômica, buscando-se apenas obter vantagens fiscais. Envolve a manipulação artificial das operações ou estruturas empresariais com o objetivo de reduzir a carga tributária de forma questionável. Tema controverso no âmbito jurídico e sujeito a interpretações pela linha tênue entre a legalidade e a abusividade.
Elisão Fiscal: conduta lícita na utilização de estratégias e planejamentos fiscais, dentro dos limites da lei, para reduzir a carga tributária. Aproveita brechas ou benefícios fiscais permitidos pela legislação que é um direito do contribuinte para otimizar sua situação fiscal.