CONTA VINCULADA NOTARIAL CONSTITUI VERDADEIRO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Acesso apenas com fé pública

Em 30 de outubro de 2023, o Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711/2023) alterou a Lei dos Notários e Registradores (Lei nº 8.935/1994) e inseriu o artigo 7º-A, permitindo ao tabelião de notas administrar valores vinculados a negócios jurídicos privados. Na prática, isso inaugurou no Brasil um mecanismo de “escrow” com base pública e regramento nacional, integrando o cartório ao fluxo financeiro do negócio para reduzir riscos e dar mais confiança a todas as partes. 

Em junho de 2025, o CNJ regulamentou esse serviço por meio do Provimento nº 197/2025, detalhando como funciona a conta notarial vinculada: depósito, guarda, condições de liberação e a atuação fiduciária do tabelião como administrador imparcial desses valores. Isso tirou as dúvidas operacionais e padronizou o serviço no país.

“Escrow” com fé pública é um diferencial brasileiro

Antes, soluções de escrow no Brasil dependiam de arranjos privados ou bancários sem um marco público específico para a atuação de um terceiro imparcial com fé pública. Com o art. 7º-A e o Provimento 197/2025, há agora um regime oficial, com regras de compliance, segregação de valores e atuação fiduciária do tabelião — elevando o padrão de segurança, previsibilidade e confiança. O Objetivo principal é o da: segurança jurídica plena, da previsibilidade e da credibilidade institucional nas transações, com princípio da simultaneidade entre pagamento e transferência de direitos.

“Conta vinculada notarial”: Simultaneidade de pagamentos e transferência de direitos

É uma conta de garantia aberta e gerida pelo cartório (tabelião de notas) exclusivamente para um negócio específico (por exemplo, compra e venda de imóvel). O dinheiro do comprador fica segregado nessa conta e só é liberado ao vendedor quando as condições combinadas se cumprem (assinatura, documentação, registro, etc.). É o equivalente local ao mecanismo de escrow usado no exterior, agora com fé pública notarial e regras do CNJ. 

“Benefícios práticos - Escrow / Conta vinculada notarial”

• Segurança jurídica plena: o dinheiro fica protegido sob a guarda do tabelião — agente público delegado — seguindo critérios legais e regulamentares, o que reduz fraudes e litígios. A própria Lei 8.935/1994 estabelece que a função notarial existe para dar publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos atos.

• Previsibilidade: as regras de liberação ficam escritas na minuta/termo do negócio (condições objetivas), e o cartório executa exatamente o que foi pactuado, sem surpresas.

• Credibilidade institucional: a intermediação financeira deixa de depender de arranjos privados informais e passa a um regime público regulamentado, com rastreabilidade e governança.

• Princípio da simultaneidade (tudo acontece junto): No mundo ideal, pagamento, formalização e registro acontecem de forma simultânea, evitando que uma parte cumpra sua obrigação e a outra não. A conta vinculada notarial é a “engrenagem” que viabiliza essa simultaneidade: o tabelião só libera o valor no exato momento em que os marcos do negócio são atingidos (assinatura válida, conferência dos documentos, protocolo/registro, conforme o que as partes estipularem).

O Passo a passo na prática da conta vinculada notarial:

1. Acordo: comprador e vendedor definem preço, condições e prazos.

2. Abertura da conta vinculada no cartório de notas responsável.

3. Depósito do valor pelo comprador na conta vinculada.

4. Assinatura e conferências: o tabelião confere documentos e condições.

5. Registro/condições cumpridas (conforme combinado).

6. Liberação do valor ao vendedor pelo tabelião.

7. Encerramento da conta referente àquele negócio.

   
   

A conta vinculada notarial será especialmente útil nas seguintes situações:

• Compra e venda de imóveis: sincroniza preço, escritura e registro — o dinheiro só sai quando o título estiver em ordem. Isso conversa diretamente com os princípios registrais que fundamentam a segurança do sistema (continuidade, prioridade, legalidade, etc.).

• Operações complexas: como M&A (Mergers and Acquisitions) no mercado imobiliário envolvendo a fusão ou aquisição de empresas com foco em ativos imobiliários, como incorporadoras ou empresas de gestão de imóveis, utilizando processos como análise de portfólio, due diligence e avaliação de ativos, e sendo impulsionado por indicadores econômicos que afetam tanto as empresas quanto o setor imobiliário.

Renato Cunha

Advogado Imobiliário e Corretor de Imóveis