SEGURO FIANÇA LOCATÍCIA - ASPECTOS LEGAIS E GERAIS BÁSICOS.

A melhor opção à figura do Fiador, já tão difícil para o inquilino conseguir, apesar de onerar, em média, 8% ao mês o valor locatício.

Aspectos básicos e fundamentais para o seguro fiança locatícia

I - SUSEP

Primeira e mais fundamental providência do interessado é verificar se a seguradora está cadastrada e habilitada junto à Superintendência de Seguros Privados (SUSEP)

II - GLOSSÁRIO

APÓLICE

Instrumento do contrato de seguro em que se estabelecem os direitos e as obrigações das partes contratantes. Subdivide-se em Condições Gerais, Especiais e Particulares.

COBERTURA BÁSICA

Cobertura principal de um seguro; é básica porque sem ela não é possível emitir uma apólice. A ela são agregadas as coberturas adicionais. Neste contrato, a cobertura básica refere-se ao risco de inadimplência do Locatário com relação ao pagamento dos aluguéis e/ou encargos legais.

COBERTURA ADICIONAL

Cobertura que a Seguradora admite, mediante inclusão na apólice e pagamento de prêmio adicional.

CONDIÇÕES GERAIS

Conjunto de cláusulas, de um mesmo plano de seguro, que estabelecem as obrigações e os direitos do Segurado e da Seguradora.

ENCARGO LEGAL

Obrigação pecuniária relativa ao imóvel locado, prevista em lei, cujo inadimplemento está

coberto por este seguro.

INADIMPLEMENTO

Falta de pagamento, por parte do Locatário, do aluguel ou dos encargos legais do imóvel

mencionado na apólice.

PARTICIPAÇÃO OBRIGATÓRIA:

É o valor ou percentual definido na apólice referente à responsabilidade do Segurado nos

prejuízos indenizáveis decorrentes de sinistros cobertos.

PRÊMIO

É a soma em dinheiro, paga à Seguradora, para que esta assuma a responsabilidade por um determinado risco.

PROPOSTA

Instrumento que formaliza o interesse do proponente em contratar o seguro.

RISCO

Evento futuro e incerto, de natureza súbita e imprevista, independente da vontade do

Segurado, cuja ocorrência pode provocar prejuízos de natureza econômica.

RISCO EXCLUÍDO (EXPLICITADOS A SEGUIR)

É aquele que se encontra relacionado entre os riscos não seguráveis pelas condições da

apólice, ou seja, aqueles que a Seguradora não admite cobrir, ou que a lei proíbe que sejam objeto de seguro.

SINISTRO

Ocorrência de evento previsto e coberto no contrato de seguro e que, legalmente, obriga a Seguradora a indenizar o Segurado.

SUB-ROGAÇÃO

Instituto que se aplica quando, tendo sido paga indenização pela Seguradora, esta substitui o Segurado nos direitos e ações que o mesmo tem contra o terceiro responsável pelo sinistro.

VISTORIA PRÉVIA

Ato da Seguradora, que consiste em realizar visita ao local do risco para inspecioná-lo e,

mediante relatório detalhado, tomar prévio conhecimento das condições do mesmo para fins de aceitação da proposta de seguro.

PARTES CONTRATANTES:

1. SEGURADO é o locador do imóvel urbano, conforme definido no contrato de locação coberto por este seguro.

2. GARANTIDO é o locatário, conforme definido no contrato de locação coberto por este seguro.

3. SEGURADORA é a sociedade empresaria, devidamente autorizada pela SUSEP a operar no ramo de seguro de Fiança Locatícia.

4. ESTIPULANTE é a pessoa física ou jurídica que contrata apólice coletiva de seguros, ficando investido dos poderes de representação dos segurados perante a Seguradora.

III) OBJETIVO DO SEGURO E RISCOS COBERTOS

Garantir o pagamento de indenização, ao Segurado, dos prejuízos que venha a sofrer em decorrência do inadimplemento do Locatário em relação à locação do imóvel urbano mencionado na apólice, respeitadas as disposições, as coberturas e os limites definidos neste contrato. Outras obrigações compatíveis com a legislação pertinente, e relacionadas com o contrato de locação, poderão ser abrangidas pelo seguro, desde que expressamente definidas na apólice.

Quando se relacionarem diretamente com as garantias deste contrato, mediante comprovação dos pagamentos efetuados, as custas judiciais e os honorários advocatícios

estarão incluídos na cobertura do seguro. Os honorários, custas e outras despesas correspondentes a medidas extrajudiciais intentadas pelo Segurado, somente serão devidos se houver prévia e expressa anuência da Seguradora.

Mediante pagamento de prêmio adicional, poderão, ainda, ser contratadas as seguintes coberturas adicionais: I - danos materiais causados ao imóvel; II - multa por rescisão contratual. O limite de responsabilidade da Seguradora, para cada cobertura contratada, deverá ser fixado na apólice.

IV) RISCOS NORMALMENTE EXCLUÍDOS

O seguro não responderá por prejuízos resultantes de:

1. Aluguéis e/ou encargos legais: a) discutidos ou impugnados pelo Locatário que não venham a ser confirmados judicialmente; b) que não tenham sido recebidos por impedimento do segurado; c) por falta de cumprimento ou inexecução, pelo Segurado, das cláusulas e condições do contrato de locação; d) que não sejam legal ou contratualmente exigíveis do Locatário.

2. Danos causados por atos ilícitos dolosos ou por culpa grave equiparável ao dolo e relacionados com o contrato de locação, praticados pelo Segurado ou por seu representante.

3. Danos causados por atos ilícitos dolosos ou por culpa grave equiparável ao dolo e relacionados com o contrato de locação, praticados pelos sócios controladores, pelos dirigentes ou pelos administradores legais, nos casos de em que o Segurado é uma pessoa jurídica.

4. locações de imóveis de propriedades da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

5. locações de vagas autônomas ou de espaços para estacionamento de veículos;

6. locações de espaços destinados à publicidade;

7. locações em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

8. O arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades;

9. Quaisquer deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel, bem como sua desvalorização por qualquer causa ou natureza;

10. Inexigibilidade dos aluguéis e/ou encargos legais conseqüentes de leis ou decretos que impeçam o uso das ações próprias à sua cobrança, reduzam ou excluam as garantias, mesmo em caso de desapropriação, bem como retenção do imóvel pelo Garantido a qualquer título;

11. Taxas e quaisquer despesas de intermediação ou administração imobiliária, bem como as despesas extraordinárias de condomínio, observadas outras obrigações compatíveis com a legislação pertinente, e relacionadas com o contrato de locação, que poderão ser abrangidas pelo seguro, desde que expressamente definidas na apólice.

12. locação efetuada a sócio ou a acionista do Segurado ou do Estipulante, ou a pessoa com grau de parentesco afim, consangüíneo ou civil, com esses, até o terceiro grau;

13. locação decorrente de relação de emprego, salvo se a Seguradora aceitar o risco de forma expressa;

14. Sub-locações, salvo se houver consentimento expresso do Segurado e prévia autorização da Seguradora;

15. Cessão ou empréstimo do imóvel locado, total ou parcialmente, com ou sem o consentimento do Segurado ou Estipulante, ocorrido posteriormente à aceitação do seguro;

16. Impossibilidade de pagamento conseqüente de fatos da natureza ou atos do poder público;

17. Impossibilidade de pagamento causada por, resultante de/ou para a qual tenham contribuído radiações ionizantes, quaisquer contaminações pela radioatividade e de efeitos primários e secundários da combustão de quaisquer materiais nucleares;

18. Multas contratuais, salvo quando contratada a cobertura adicional;

19. Danos ao imóvel, salvo quando contratada a cobertura adicional.

Costumam também excluir quaisquer alterações no contrato de locação, feitas sem a expressa anuência da seguradora e que possam ocasionar o aumento do prejuízo.

V) CRITÉRIOS PARA CONTRATAÇÃO

São cinco os critérios que diferenciam as seguradoras com base na responsabilidade máxima assegurada:

1. Aluguéis - responsabilidade máxima de até 30 vezes o valor do aluguel. Não cobram franquia;

2. Multas - responsabilidade máxima de até três vezes o valor do aluguel. Não cobram franquia;

3. Danos - responsabilidade máxima de até 6 vezes o valor do aluguel. Cobram franquia do locador, de até 20% dos prejuízos causados pelo inquilino;

4. IPTU - responsabilidade máxima acima de sete vezes o valor do IPTU declarado na apólice podendo chegar até 30 vezes. Não cobram franquia ou limite mínimo de indenização;

5. Pintura - responsabilidade máxima de até três vezes o valor do aluguel. Não cobram franquia ou limite máximo de indenização;

Importante: as exclusões gerais do seguro e as particulares de cada cobertura devem ter toda a atenção e cautela para a escolha da seguradora ideal.

VI) DEVEM CONSTAR DA APÓLICE:

1. Identificação do garantido (inquilino),

2. O percentual e o valor da remuneração do estipulante,

3. Se houver pessoa física ou jurídica responsável pela apólice coletiva do seguro, quem tem poderes para representar o segurado perante a seguradora.

4. A seguradora e o corretor de seguros, devem informar o percentual e o valor da comissão de corretagem aplicados à apólice.

5. Tanto o dono do imóvel quanto o inquilino devem receber uma cópia da apólice, que somente será alterada com a concordância expressa das duas partes.

VII) LOCAÇÃO TERMINA ANTES DO PRAZO CONTRATADO:

1. Se ocorrer o término antecipado do contrato de locação, a apólice do seguro fiança será cancelada.

2. Se não tiver ocorrido um sinistro, o valor pago à seguradora será devolvido de forma proporcional.

3. As duas partes podem comunicar à empresa o fim do contrato.

VIII) CORREÇÃO DE VALORES:

Os limites do contrato e o prêmio (valor) pago à seguradora devem ser atualizados pelo mesmo índice e com a mesma periodicidade do contrato de locação, devendo ser emitido o respectivo endosso. A empresa de seguro deve deixar claro, nas condições contratuais, as regras e os procedimentos a serem adotados para isso, assim como os critérios de recálculo do prêmio.

IX) FALTA DE PAGAMENTO DO PRÊMIO:

Cabe a quem aluga o imóvel pagar o prêmio à seguradora (valor devido pela contratação do seguro fiança). Mas a seguradora deve comunicar ao proprietário do imóvel a falta de pagamento de qualquer parcela desse prêmio. O dono do imóvel pode efetuar esse pagamento, na hipótese de inadimplência do inquilino, para manter a cobertura do seguro.

X) SINISTRO ANTECIPADO:

Quando for iniciada a expectativa de sinistro (primeira inadimplência do inquilino), a seguradora poderá prever o pagamento de adiantamentos ao segurado, correspondentes aos valores atrasados, até que o sinistro seja caracterizado. O dono do imóvel obriga-se a devolver à seguradora qualquer adiantamento recebido indevidamente ou em excesso. Caracterizado o sinistro (decretação do despejo, abandono do imóvel ou entrega amigável das chaves), a indenização será calculada com base nos prejuízos verificados até a data.

XI) COBERTURA DE DANOS FÍSICOS NO IMÓVEL:

Quando houver cobertura para danos físicos ao imóvel, se houver divergências sobre a avaliação dos problemas causados, a seguradora deve propor ao proprietário do bem a designação de um perito independente. Isso deve ser sugerido por meio de comunicação formal, no prazo máximo de 15 dias, a contar da data de contestação do interessado. O trabalho desse profissional será pago em partes iguais, pelo dono do imóvel e pela seguradora.