QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO

Esta máxima está explicitada no Código Civil brasileiro, em seu art. 1.227, que prescreve: “os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com o REGISTRO no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247)”.

A transmissão definitiva da propriedade só é de fato concretizada no ato do Registro da Escritura do imóvel (dos referidos títulos) no Cartório de Registro de Imóveis.

A escritura do Imóvel é o documento público oficial que valida o acordo realizado pelo contrato de venda e compra entre as partes.

O Contrato de Venda e Compra é um acordo que obriga as partes a honrarem com os compromissos estabelecidos.

O artigo 108 do Código Civil prescreve: "Não dispondo a Lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País".

Ocorre que pelo art. 32 da Lei Federal 9514/97, o Contrato Particular de Venda e Compra, em havendo constituição de garantia por Alienação Fiduciária para o pagamento de parcela(s) vincenda(s), dispensa a lavratura de escritura pública.

Ou seja, o contrato de venda e compra com cláusula de alienação fiduciária tem força de escritura pública, podendo ser apresentado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis para registro, operando a transmissão da propriedade.

A mesma Lei 9514/97, em seu art. 22, prescreve: “A Alienação Fiduciária regulada por esta lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. § 1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI...”.

Esta Lei prescreve também em seu art. 38 que: “Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública”.

Agora que todos aqueles que não registraram seus imóveis no Cartório de Registro de Imóveis já entenderam os risco que correm e porque correm estes riscos, vamos elencar os tipos mais usuais de Escrituras Públicas de Venda e Compra de Imóvel.

São os seguintes os tipos de ESCRITURAS PÚBLICAS de VENDA e COMPRA de IMÓVEL:

Escritura pública de venda e compra à vista - Oficialização de uma negociação à vista, ou seja, o pagamento do imóvel é efetuado no ato da escritura. Neste caso não há a exigência prévia de um contrato de venda e compra.

Escritura pública de venda e compra a prazo, com pacto adjeto de alienação fiduciária à pessoa física - Vendedor e comprador firmam contrato no qual consta que os direitos sobre o imóvel são do vendedor até que o comprador pague tudo. O próprio imóvel é dado como garantia da quitação. Inadimplido o preço total contratado o credor consolida a propriedade do imóvel em seu nome e o leva a leilão extrajudicial.

Escritura pública de venda e compra a prazo com cláusula resolutiva – no contrato de venda e compra onde a venda é a prazo e o vendedor só aceita transferir o imóvel para o comprador com a inclusão de uma cláusula condicional de que o valor parcelado seja atrelado ao pagamento de notas promissórias. O comprador transfere o imóvel para o seu nome se apresentar as promissórias quitadas ao cartório. Caso contrário, o cartório não aceitará finalizar o processo de compra e venda.

Escritura pública de promessa de venda e compra - O vendedor dá a posse imediata ao comprador e permanece com o domínio que só será transferido por escritura definitiva quando quitada a dívida. A promessa garante ao comprador, caso o vendedor venha a falecer e o preço quitado, que seus herdeiros ficam obrigados a transmitir a propriedade sem incluí-la em inventário.

Escritura pública definitiva de venda e compra - Quitado o preço de venda e pago o ITBI constantes da escritura de promessa de compra e venda, o vendedor obriga-se a transferir o imóvel para o nome do comprador definitiva e publicamente.

Escritura pública de venda e compra e cessão de direitos aquisitivos - Comprador transfere os direitos (cessão de direitos) que possui sobre um imóvel para outra pessoa antes mesmo de fazer o registro em seu nome.

Escritura Pública de distrato de venda e compra - desfaz a escritura de compra e venda quando o negócio é desfeito sem ter sido registrado no cartório de imóveis.

Escritura pública de cessão de promessa de venda e compra com anuência do credor - Na compra e venda de imóvel na planta ou em construção o comprador deseja transferir os direitos desse imóvel a terceiros. A anuência do vendedor à transferência para terceiros é obrigatória.

Escritura pública de venda e compra de fração ideal - O vendedor é dono de uma parte indefinida do imóvel e deseja vende-la a terceiro. Nesse caso o vendedor é obrigado a oferecer sua parte ao proprietário da outra fração. O vendedor só poderá vender sua fração para terceiro se o dono da outra fração não quiser adquiri-la.

Escritura pública de venda e compra com sub-rogação de ônus - O imóvel vendido não está quitado. O comprador adquire o imóvel ciente das dívidas e assume o pagamento das parcelas que estão para vencer. Aqui também a anuência do credor é necessária.

Escritura pública de venda e compra de imóvel com dação em pagamento - comprador adquire imóvel do vendedor e paga parte deste imóvel com outro imóvel de sua propriedade que será transferido para o vendedor. Cuidar para que o ITBI seja pago pelo comprador em relação ao que exceder o valor da permuta.

Escritura pública de venda e compra com reserva de domínio - Semelhante à escritura de promessa de compra e venda, mas a cláusula de segurança e garantia de pagamento é a reserva de domínio em nome do vendedor.

Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse - Quando se deseja comprar um imóvel não registrado no Cartório de Registro de Imóvel, deve-se lavrar esta escritura.

Renato Cunha Carvalho Silva

Publicado no Jornal Expresso Campolim