LOCAÇÃO - UMA JORNADA SEGURA SE FEITA CORRETAMENTE
- Advocacia Renato Cunha
- 29 de dez. de 2020
- 4 min de leitura
Atualizado: 23 de ago. de 2021
ALUGAR É FÁCIL! EVITAR CONFLITOS NA LOCAÇÃO, NEM TANTO.
1) IMÓVEL
Matrícula atualizada
Avaliação imobiliária
Vistoria completa
Imagens profissionais
A) Por qual motivo a matrícula atualizada do imóvel
é tão importante, inclusive na locação?
Porque só nela encontraremos o real proprietário que pode dispor
livremente do bem para ser locado. Qualquer coisa diferente disso
é fonte de possíveis e grandes problemas.
B) Quem identifica o real valor da locação é o
Proprietário, o Inquilino ou o Gestor da Locação?
Certo é que, quem define o valor da locação não é nenhum destes,
mas o próprio mercado imobiliário através de um perito avaliador.
A definição profissional do valor do aluguel reduz o tempo de
ociosidade do imóvel e serve como base para adequações
negociadas entre as partes.
C) Qual você acha que é a maior fonte de
problemas que ocorrem na locação de um imóvel?
Se respondeu que é a inadimplência, quase acertou. O pior não
ocorre nem no início, nem durante a locação, onde os interesses
das partes costumam estar equilibrados. Ocorre ao final da
locação, quando da devolução do imóvel ao real proprietário. Se a
vistoria inicial foi incompleta, omissa ou amadora, aí mora o
maior perigo.
D) No atual mundo virtual, você acha que qualquer
imagem consegue cativar interessados no seu
imóvel?
Essa, acredito que nem precise responder de tão óbvia que é a
resposta. Boas imagens aceleram o tempo de locação em até 10
vezes.
2) PROPRIETÁRIO
Documentos pessoais
Definição de garantias
Contrato de gestão
Canal comunicação
A) Quais documentos do proprietário são mais
importantes para a locação?
Todos os documentos que o identifiquem corretamente para
confecção de um contrato de locação assertivo. Ex.: Certidões, RG,
CPF, Endereço, Celular, Email, etc.
B) A definição do tipo de garantia que se deseja ter
com a locação depende da vontade ou da necessidade
do locador?
Aqui se encontra o maior dilema e que um gestor focado deve
estar atento para ajudar o locador a resolver. Conversas,
comparações, apresentação de provas e um questionário especial
podem e devem ajudar muito na tomada de decisão.
C) Quais contratos o Proprietário deve realizar para
uma locação tranquila do seu patrimônio?
Começar certo é o melhor caminho. Primeiro contrate, com
exclusividade, uma empresa que atue como gestora,
administradora e intermediadora da locação. Quanto mais
especializada e focada for a empresa melhor será. Certifique-se de
que o contrato de locação está juridicamente adequado.
D) Qual o melhor canal de comunicação para uma
melhor gestão da locação?
Um canal único e oficial, definido em contrato, completo e ágil na
apresentação de soluções cotidianas que afetam a locação.
3) GESTOR
Atendimento virtual
Contratos otimizados
Equipes especializadas
Parceiros comprometidos
A) Acha que o novo normal, via online, vai passar
junto com a pandemia?
Acredito que não e cada vez mais o mercado de locação vai
ficar virtual e online. Atendimentos pessoais e visitas aos
imóveis só para entregar chaves e tomar posse. Em breve, nem
chaves. Novas habilidades profissionais serão necessárias e os
procedimentos estarão todos sistematizados.
B) Contratos tradicionais, com velhas obrigações e
informações importantes espalhadas por todas as
cláusulas, irão continuar?
Creio que não. Deverão ser resumidos, simplificados e traduzidos.
As assinaturas serão virtuais com certificados digitais. Os
processos, digitalizados, organizados e logicamente arquivados.
C) Continuar fazendo locações do jeito que sempre
fez, continuará viável?
Se respondeu que sim, está prestes a descobrir, da pior forma, que
não. A criatividade e a tecnologia nunca foram tão importantes e
indispensáveis para mudar este quase estático mercado milenar.
D) Aquele autônomo que faz tudo, sempre do melhor
jeito que consegue, vai ser suficiente?
Certamente não. Equipes compromissadas, composta por
especialistas autônomos, focados cada qual em cumprir com
excelência sua parcela de responsabilidade, será a solução mais
realista e urgente a se adotar.
4) INQUILINO
Documentos pessoais
Certidões negativadas
Condições financeiras
Adequação ao imóvel
A) Aquela maratona em cartórios judiciais e
extrajudiciais para obtenção de certidões vai
continuar?
Claro que não. Serviços cada vez mais sistematizados
providenciam documentos e informações tão rapidamente que
se houver demora, será toda ela no aguardo de decisões.
B) Quem tem alguma certidão positivada hoje em
dia ficará impedido de alugar um imóvel?
Provavelmente ficará mais difícil que consiga mas, assim como
o crédito bancário tem score, os locatários também terão. A
decisão do risco será sempre do proprietário do imóvel.
C) Com a situação financeira lastimável da
população você acredita que a demanda por
locação continuará alta?
Muita coisa vai ter que mudar para atender cada vez mais esta
demanda que não para de crescer e com cada vez menos
condições de suportar as exigências tradicionais.
D) Já te falaram que qualquer imóvel serve desde
que não custe mais que R$1.000,00 por mês o
pacote e que tenha 3 suítes?
Pois é. Cada vez mais o imóvel terá que ter benefícios que o
inquilino reconheça como valor agregado que justifique o custo
mensal, que também deverá ser reduzido. Parece impossível
equalizar e atender a esses pedidos mas, com criatividade dá.
5) COMPLIANCE
Documentos válidos
Contratos adequados
Procedimentos completos
Segurança jurídica
A) Sabia que 50% dos imóveis no Brasil são
irregulares e que todo tipo de fraude é feita para
realizar a venda ou a locação destes imóveis?
As fraudes surgem de todos os lados no processo de locação e são
cada vez mais sofisticadas. Quem vive da renda do imóvel locado
não pode se dar ao luxo de correr riscos.
B) Consegue gerir ou administrar, muitos contratos
de locação sem uma estratégia operacional bem
definida e executada?
Inúmeras são as variáveis geradoras de conflitos na locação e,
mesmo que tenha de gerir poucos contratos tradicionais ainda
assim será difícil e nada sinérgico.
C) A falta de especialização gera procedimentos mal
executados, informações incompletas e redução da
renda locatícia?
Com certeza, sim. Geram mais e maiores problemas, dificultam a
busca dos direitos das partes envolvidas e impossibilitam a
conciliação ou mediação dos conflitos que certamente surgirão.
D) Se qualquer documento ou contrato serve para a
locação, por que não fazer tudo sozinho?
Porque sem a experiência necessária as soluções seriam muito
mais caras do que o custo de contar com especialistas que possam
minimizar as chances dos problemas acontecerem. Prevenir é
sempre mais barata que remediar.
6) AUTOMAÇÃO
Visitas virtuais
Assinaturas online
Relacionamento clientes
Administração eficáz
A) Visitar 20 imóveis para escolher um, ainda é
razoável?
Me parece que nunca foi razoável e sempre causou prejuízos e
incômodos para as partes envolvidas. A assertiva do imóvel mais
adequado, de reconhecido valor agregado, no menor tempo
possível, além da maior segurança jurídica, é o que se pretende
conseguir automatizando todos os processos e procedimentos.
B) Muito caro ou difícil implantar assinaturas
virtuais?
Pelo contrário. Existem cada vez mais sistemas, até alguns
gratuitos. Até o Tribunal de Justiça do Estado os considera válidos
judicialmente. A dificuldade ainda está na falta de hábito que gera
desconfiança. Mas isso passa logo e a sistemática veio para ficar.
C) Acha suficiente satisfazer apenas o locador
enquanto durar a locação?
Locador, locatário, intermediadores, gestores, parceiros e todos os
envolvidos conseguirão melhor renda pela locação quando o
objetivo do gestor for de satisfação máxima possível de todos.
D) Acredita que a maioria do povo, na média, lê
contratos e os compreende?
A eficácia da gestão está em conseguir uma ótima comunicação,
informando e educando, explicita e comprovadamente, cada um
dos agentes envolvidos, para que se obtenha uma locação
memorável e tranquila. Chega de pesadelos.
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@RenatoCunha.CS
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