BOAS PRÁTICAS NA LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA PARA O DESPEJO

A. Locações residenciais urbanas

1. Quando a locação pode ser desfeita:

a) por mútuo acordo;

b) em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

· mudanças da destinação da locação do imóvel

· alterações estruturais não autorizadas

· violação das normas condominiais

· outras violações contratuais

c) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

d) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

2. O contrato de locação termina após o recebimento de notificação por falta de pagamento?

É possível evitar a rescisão do contrato de locação com o pagamento do débito atualizado, no prazo de 15 (quinze) dias, incluindo aluguéis e acessórios devidos, multas e penalidades contratuais, juros de mora, custas processuais e eventuais honorários advocatícios.

3. Como fica o despejo durante a pandemia do coronavírus?

Durante a pandemia do novo coronavírus foi publicada em 10/06/2020 a Lei nº 14.010 que Dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (Covid-19). Entretanto, o artigo 9º que tratava das locações de imóveis urbanos foi VETADO pelo presidente da república, permanecendo a obrigação do inquilino pagar o seu aluguel na data do vencimento.

Contudo, O Congresso Nacional derrubou este veto. Assim, ficaram proibidas as liminares de despejo até 30 de outubro de 2020. A proibição só vale para ações abertas a partir de 20 de março e para casos pontuais especificados em lei sobre locações de imóveis urbanos.

Continua existindo a possibilidade de liminar de despejo por término de aluguel por temporada, morte de locatário sem sucessor ou necessidade de reparos estruturais urgentes no imóvel.

B. ANTES DE DESPEJAR INQUILINO

1. Notifique extrajudicialmente o inquilino para uma tentativa de acordo.

Formalize adequadamente sua intenção de negociar um acordo para cessação dos motivos de desocupação do imóvel ou daqueles que o impelem a eventual despejo.

Caso cheguem a um consenso, elaborem um documento de acordo extrajudicial incluindo, se o caso, uma confissão de dívida com as condições de pagamento acordadas.

2. Sem acordo formalizado ou em caso de descumprimento deste.

Envie Carta Registrada com Aviso de Recebimento (AR), informando o inquilino que, com base nas negociações anteriores, o não cumprimento do acordado, em 15 dias do recebimento deste, ou desocupação voluntária do imóvel no mesmo prazo, ensejará ação de despejo c/c cobrança e cominações legais. Faça constar da carta, o acordo e o descumprimento que motivou esta notificação.

3. Com acordo formalizado e não cumprido

Findo o prazo de 15 dias do recebimento da notificação comprovada pelo AR, este acordo extrajudicial é um título executivo e ação pertinente ao despejo deve ser iniciada.

4. Preparando-se para entrar com ação de despejo e cominações legais.

Junte todos os documentos pessoais do locador (RG, CPF, Comprovante de Residência e Comprovante de Renda), além do Contrato de Locação, Acordo Extrajudicial, Notificações com seus respectivos Avisos de Recebimento, relação dos valores em aberto (meses em atraso da locação) e, se for o caso, os valores referentes as despesas acessórias (IPTU, Condomínio, Luiz, Água) não pagas pelo inquilino.

Caso tenha, junte todas as comunicações entre locador, locatário e gestor da locação para corroborar as tentativas amigáveis de solução dos problemas.

Se a locação foi contratada sem qualquer garantia locatícia é possível requerer LIMINAR para desocupação no prazo de 15 dias. Nesse caso, o locador terá que fazer um depósito judicial de caução no valor equivalente a 3 meses de aluguel. Essa garantia do juízo (caução) não precisa necessariamente ser em dinheiro, pode ser um bem com valor igual ou superior aos 3 meses de aluguel, como o próprio imóvel locado.

5. Contrate um advogado(a) que atue com Direito Imobiliário e Civil.

Informe ao advogado se continua com interesse em conciliar a situação através de audiência específica ou se não tem interesse em conciliação. Aguarde o agendamento das audiências e chegue ao fórum com pelo menos 30 minutos de antecedência, munido de seus documentos pessoais originais.

6. Ordem judicial autorizando despejo e determinando desocupação do imóvel

Obtida a sentença favorável ao despejo e desocupação do imóvel, o inquilino deverá devolver as chaves do imóvel mediante Termo de Entrega de Chaves, após vistoria do imóvel.

Se o inquilino abandonar o imóvel neste período de desocupação sentenciada, o juiz terá que ser informado e a imissão na posse do imóvel, requerida.

7. Retomada do imóvel juntamente com a vistoria necessária.

Constatados danos ao imóvel ou desconformidades contratuais, providencie no mínimo 3 orçamentos para os consertos necessários que o inquilino deveria ter providenciado e não o fez. Nestes casos, nova ação judicial, desta vez a de cobrança dos danos, será necessária.

Esperamos que, com estas breves explicações, tenhamos colaborado com a elucidação das dúvidas mais comuns de Locadores, Locatários e Gestores.

Renato Cunha Carvalho Silva

Advogado Imobiliário e Cível