MULTIPROPRIEDADE (01) - Em breve O Projeto de Lei será sancionada e muitas oportunidades surgirão.

Enfim uma lei brasileira que tentará acabar com a insegurança jurídica, há muito tempo já resolvida nos EUA e na Europa.

Para aqueles que se interessem pelas vantagens de terem uma segunda residência de lazer compartilhada, agora teremos uma Lei mais apropriada, em vias de ser sancionada pela presidência da república.

O conceito de compartilhamento do tempo ou timeshare por vários proprietários de um bem imóvel surgiu na França, no início da década de 60, consequência econômica de um pós-guerra, quando um imóvel foi adquirido por várias famílias para ser usufruído como casa de campo.

Já nos EUA o conceito de propriedade compartilhada ou Multipropriedade surgiu por volta de 1980, entre pessoas físicas ou jurídicas, adquirentes de quotas ou frações de bens móveis como aviões, carros e barcos.

Este tema traz à tona o vinculo entre o direito de propriedade, o direito pessoal e o direito obrigacional entre as partes proprietárias do bem imóvel.

Na MULTIPROPRIEDADE, onde os proprietários detêm "unidades de tempo" e possuem o Direito de Uso do imóvel por uma quantidade de tempo determinada, o Direito PESSOAL e o OBRIGACIONAL tem a primazia de regular as relações jurídicas existentes. Já o Direito Real (direito de propriedade), o que determina à propriedade todos os direitos e deveres a ela inerentes, inclusive sob a ótica do direito registral (Lei 6.015) é o que esta nova Lei vem tentar suprir pelas atuais lacunas na legislação até agora vigentes.

Na multipropriedade os proprietários são condôminos, mas esse condomínio refere-se à uma unidade autônoma, podendo todas as unidades serem autônomas se assim constituídas. Contudo, não havia previsão legal no rol taxativo do direito real a conferir direito real aos multiproprietários, o que, na minha visão, ainda não está devidamente esclarecido.

Já o TIMESHARE, comum no mercado hoteleiro, é uma das soluções encontradas para registrar o empreendimento em nome de pessoa centralizadora de contratos (trustee), que concede e organiza a utilização periódica das unidades. Nesse caso, a relação dos multiusuários é de direito obrigacional com o proprietário da coisa. Também comum encontrar na escritura a aquisição por vários titulares de períodos de sete dias em cada ano, atribuindo-se a cada unidade cinquenta e dois períodos compartilhados.

Neste caso, todos os adquirentes são coproprietários de fração ideal, não se identificando tal fração, portanto detentores de um vínculo obrigacional. Não existia, desse modo, constituição de unidades autônomas com multipropriedades, apenas multiusuários, invocando-se as normas típicas do condomínio ordinário.

Ainda neste sentido temos o Decreto Federal nº 7.381, de dezembro de 2010, que regulamenta a Política Nacional de Turismo (Lei 11.771/2008), dando uma definição para o sistema:

Art.28. “Considera-se hospedagem por sistema de tempo compartilhado a relação em que o prestador de serviço de hotelaria cede a terceiro o direito de uso de unidades habitacionais por determinados períodos de ocupação, compreendidos dentro de intervalo de tempo ajustado contratualmente”.

Já pelo lado da propriedade propriamente dita, a compartilhada, até agora, tinha-se como inviável pelo disposto no artigo 1225 do Código Civil, que relaciona taxativamente os direitos reais, não permitindo que outros sejam criados sem que se altere a própria Lei.

Implica dizer que qualquer disposição de direito real a “condôminos” de uma propriedade compartilhada (multipropriedade), quando da aquisição de cotas de tempo para utilização do imóvel, justamente por não estar previsto no referido artigo, tão pouco regulamentado em Lei especial, era forte gerador de conflitos judiciais.

Art. 1225.

São direitos reais:

I - a propriedade;

II - a superfície;

III - as servidões;

IV - o usufruto;

V - o uso;

VI - a habitação;

VII - o direito do promitente comprador do imóvel;

VIII - o penhor;

IX - a hipoteca;

X - a anticrese.

XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

XII - a concessão de direito real de uso; e (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

XIII - a laje. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Significa dizer agora que, com o advento desta nova lei, que todo o Direito Imobiliário incidente sobre a propriedade (venda, cessão, locação, condomínio, sucessão, hipoteca, penhor, etc.) incidirá, também, sobre a PROPRIEDADE COMPARTILHADA, mais especificamente sobre a fração ideal de tempo que o condómino da multipropriedade tiver direito sem, contudo, incluir esta modalidade de direito real no rol taxativo do artigo 1225 do CC conforme mostrado.

Tudo isso trazia complicações incompatíveis com o objetivo maior dos interessados que era o de usufruir o bem a título de férias, descanso, paz e conforto que o imóvel e sua localização pudesse propiciar.

Agora, apesar de não ter sido alterado o rol taxativo do art. 1225 do CC, mas já considerado como Direito Real pela nova Lei, a compra fracionada em unidade de tempo de uma propriedade compartilhada dá o direito de uma escritura e o respectivo registro dos proprietários em fichas auxiliares da matrícula do imóvel.

Assim, pela nova Lei, na MULTIPROPRIEDADE adquire-se direito de propriedade de uma fração ideal, medida em tempo, de uma unidade autônoma, onde os adquirentes passam a possuir respectiva escritura e “matricula” de sua parte no imóvel.

NO TIMESHARE esta parte não poderá ser menor que 7 dias, o que implica que uma unidade autônoma poderá ter até 52 proprietários ou condóminos em timeshare. Implica dizer também que uma matrícula de imóvel poderá ter até 52 fichas auxiliares.

A modalidade condominial de multipropriedade, por suas peculiaridades, agora se subordinam, supletiva e subsidiariamente, à lei n° 4.591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Em uma análise rasa da nova Lei, em comparação com a legislação civil existente, não atualiza ou dissipa dúvidas que surgem da exegese de alguns artigos, não revogados ou derrogados, do CC.

Por exemplo, o art.. 1.314, onde cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Significa dizer que na multipropriedade temos a possibilidade de vários condôminos para uma única unidade que se divide por períodos de tempo e deve corresponder, perante as demais não integrantes do sistema, como uma unidade indivisível.

Colaciona-se a seguir a legislação vigente concernente ao Código Civil de 2002, com textos que grifei para reflexão e que poderiam sugerir alguns conflitos entre a norma existente e a que se quer ver sancionada pelo congresso brasileiro.

São elas:

CAPÍTULO VI

Do Condomínio Geral

Seção I

Do Condomínio Voluntário

Subseção I

Dos Direitos e Deveres dos Condôminos

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a “estranhos”, sem o consenso dos outros.

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. (Se a unidade autônoma de multipropriedade ficar inadimplente, o condomínio edilício teria que, numa mesma ação de cobrança, incluir todos os coproprietários, e como não há solidariedade entre os respectivos, cada qual deverá quitar sua cota parte até o completo ressarcimento do débito propter rem).

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.

§ 1o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.

§ 2o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.

Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.

Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

Subseção II Da Administração do Condomínio

Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.

Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.

Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.

§ 1o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.

§ 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.

§ 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.

Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.

Seção II

Do Condomínio Necessário

Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).

Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).

Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes.

Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.

CAPÍTULO VII

Do Condomínio Edilício

Seção I

Disposições Gerais

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)

§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

Jurisprudências que antecederam a nova Lei

TJ-SP - Apelação APL 544740620088260562 SP 0054474-06.2008.8.26.0562 (TJ-SP) Data de publicação: 30/11/2011 - Ementa: COBRANÇA DESPESAS E ENCARGOS MULTIPROPRIEDADE OU TIME SHARING (TIME SHARE) ADMISSIBILIDADE REGIME JURÍDICO DE CONDOMÍNIO - MODALIDADE QUE APRESENTA PARTICULARIDADES QUE NÃO DESNATURAM A RELAÇÃO CONDOMINIAL. SOLIDARIEDADE, ENTRETANTO, QUE NÃO PODE SER ADMITIDA, ANTE O PARCELAMENTO DA FRUIÇÃO E GOZO DO IMÓVEL EM PERÍODO DETERMINADO. RECENTE ORIENTAÇÃO DO EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA QUE DEVE SER AMOLDADA AO CASO CONCRETO APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

TJ-SP - Apelação APL 37897920108260576 SP 0003789-79.2010.8.26.0576 (TJ-SP) Data de publicação: 31/07/2012 - Ementa: CIVIL COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS MULTIPROPRIEDADE TIME-SHARING IMOBILIÁRIO A RESPONSABILIDADE DE CADA COPROPRIETÁRIO EM RELAÇÃO ÀS DESPESAS DA UNIDADE É PROPORCIONAL À SUA FRAÇÃO - PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. 1. O prazo prescricional para cobrança de despesas condominiais, segundo entendimento firmado no e. Superior Tribunal de Justiça, é regulado pelo art. 206 , § 5º , inciso I , do Código Civil . 2. Como forma de garantir a permanência do vínculo jurídico tal como idealizado, a solução inexorável é a de responsabilizar pessoalmente cada coproprietário tão somente pela quota proporcional das despesas condominiais, sendo certo que, na hipótese de inadimplemento, apenas sua fração ideal responderá pelo cumprimento da obrigação, pelo menos até que sobrevenha a extinção amigável ou judicial do condomínio, para aqueles que defendem a possibilidade. 3. Recurso conhecido para decretar a prescrição parcial da pretensão e, no mais, prover parcialmente o recurso do condomínio.

TJ-SP - Apelação APL 01395624920088260000 SP 0139562-49.2008.8.26.0000 (TJ-SP) Data de publicação: 18/09/2013 - Ementa: Embargos de terceiro. Imóvel objeto de multipropriedade. Ausência de impedimento à defesa da posse que se possa atribuir apenas à espécie de cotitularidade. Organização, no caso, sob a forma de aquisição de partes ideais. Instrumento de aquisição não registrado. Irrelevância. Possibilidade, em tese, de ajuizamento por cessionário de compromisso, mesmo não registrado, mas imitido na posse. Sentença revista. Recurso provido.

TJ-SP - Apelação APL 90000445620078260506 SP 9000044-56.2007.8.26.0506 (TJ-SP) Data de publicação: 11/06/2013 - Ementa: Despesas de Condomínio. Cobrança. Condomínio formado por multipropriedade ou "time-sharing". Aplicação das disposições da Lei nº 4.591 /64. Possibilidade. Precedentes jurisprudenciais. Existência. Ação dirigida em face dos adquirentes de parte ideal. Escritura pública não levada a registro imobiliário. Irrelevância. Renúncia dos adquirentes em favor do condomínio. Art. 1316 do Código Civil . Inexistência. Outorga de mandato para alienação da propriedade. Demonstração. Parte ideal não alienada pela mandatária. Abandono do imóvel. Responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais atribuída aos compradores. Obrigação "propter rem". Demonstração. Protesto da dívida. Possibilidade. Exercício regular de direito. Lei nº 13.160 /08. Exegese. Sentença reformada. Recurso provido.

TJ-SP - Apelação APL 00172731820078260302 SP 0017273-18.2007.8.26.0302 (TJ-SP) Data de publicação: 16/05/2013 - Ementa: Despesas condominiais. Cobrança. Ação julgada procedente. Multipropriedade ou "time-sharing". Instituto que constitui uma variação do condomínio tradicional. Morte dos titulares do domínio. Transmissão automática da propriedade aos herdeiros. Legitimidade passiva. Responsabilidade dos herdeiros pelo adimplemento do débito condominial. Reconhecimento. Exegese do artigo 1.784 do Código Civil vigente. Débito incontroverso. Ausência de impugnação específica quanto ao valor cobrado. Sentença mantida. Recursos improvidos. A abertura da sucessão transmite, desde logo, os direitos do imóvel para os sucessores. (Artigo 1.572 do Código Civil de 1916 , atual artigo 1.784 do Código Civil de 2002 ). Bem por isso, são os herdeiros ou sucessores responsáveis pelo adimplemento das despesas condominiais que incidem sobre o imóvel, pouco importando que tenham ou não conhecimento de sua existência. Estando o débito condominial discriminado na memória de cálculo que acompanha a inicial, e não tendo sido impugnado especificamente na contestação, de modo a demonstrar eventual excesso, é de ser mantida a sentença de procedência da ação.

TJ-PR - Apelação Cível AC 783697 PR 0078369-7 (TJ-PR) Data de publicação: 31/08/1999 Ementa: Civil. Contrato de compra e venda pelo sistema denominado multipropriedade. Nulidade, em face da inserção de cláusula potestativa e lesiva ao princípio da boa-fé contratual. Devolução das quantias pagas pela compradora, inclusive do valor relativo à comissão de corretagem. Referência Legislativa: Código Civil, artigo 115; Lei nº 8.078 /90, artigos 2º , 3º , 4º , III , 6º , VIII , 51 , II , IV e X.

Por fim, então, vejamos na integra a nova Lei que se pretende sancionar em breve, instituindo oficialmente o timeshare:

A Lei que está para ser sancionada e que trará maior segurança jurídica e muitas novas oportunidades ao mercado imobiliário

Altera a Lei de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros Públicos), para dispor sobre o regime jurídico da multipropriedade e seu registro.

O Congresso Nacional decreta:

Art. 1º O Título III do Livro III da Parte Especial da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), passa a vigorar acrescido do seguinte Capítulo VII-A:

“CAPÍTULO VII-A”

DO CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE

Seção I Disposições Gerais

Art. 1.358-B. A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições desta Lei e pelas disposições da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).

Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

Parágrafo único. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário.

Art. 1.358-D. O imóvel objeto da multipropriedade:

– é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio;

– inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo.

Art. 1.358-E. Cada fração de tempo é indivisível.

§ 1º O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 (sete) dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser:

– fixo e determinado, no mesmo período de cada ano;

– flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou

– misto, combinando os sistemas fixo e flutuante.

§ 2º Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos também maiores.

Seção II

Da Instituição da Multipropriedade

Art. 1.358-F. Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.

Art. 1.358-G. Além das cláusulas que os multiproprietários houverem por bem estipular, a convenção de condomínio em multipropriedade determinará:

– os poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente em matéria de instalações, equipamentos e mobiliário do imóvel, de manutenção ordinária e extraordinária, de conservação e limpeza e de pagamento da contribuição condominial;

– o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo;

– as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza;

– a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário;

– o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, inclusive para efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da indenização ou da parte restante;

– as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de descumprimento de deveres.

Art. 1.358-H. O instrumento de instituição da multipropriedade ou a convenção de condomínio em multipropriedade poderá estabelecer o limite máximo de frações de tempo no mesmo imóvel que poderão ser detidas pela mesma pessoa natural ou jurídica.

Parágrafo único. Em caso de instituição da multipropriedade para posterior venda das frações de tempo a terceiros, o atendimento a eventual limite de frações de tempo por titular estabelecido no instrumento de instituição será obrigatório somente após a venda das frações.

Seção III

Dos Direitos e das Obrigações do Multiproprietário

Art. 1.358-I. São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade:

– usar e gozar, durante o período correspondente a sua fração de tempo, do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário;

– ceder a fração de tempo em locação ou comodato;

– alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser informadas ao administrador;

– participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou procurador, desde que esteja quite com as obrigações condominiais:

em assembleia geral do condomínio em multipropriedade, sendo que o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo no imóvel;

em assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso, sendo que o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo em relação à quota de poder político atribuído à unidade autônoma na respectiva convenção de condomínio edilício.

Art. 1.358-J. São obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade:

– pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando for o caso, do condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do imóvel, das áreas comuns ou das respectivas instalações, equipamentos e mobiliário;

– responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao mobiliário por si, por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou prepostos ou por pessoas por ele autorizadas;

– comunicar imediatamente ao administrador os defeitos, avarias e vícios no imóvel dos quais tiver ciência durante a utilização;

– não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações do imóvel;

– manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizente com os fins a que se destina e com a natureza da respectiva construção;

– usar o imóvel, incluindo suas instalações, equipamentos e mobiliário, conforme seu destino e natureza;

– usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente a sua fração de tempo;

– desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, sob pena de multa diária, conforme convencionado no instrumento pertinente;

– permitir a realização de obras ou reparos urgentes.

§ 1º Conforme previsão que deverá constar da respectiva convenção de condomínio em multipropriedade, o multiproprietário estará sujeito:

– no caso de descumprimento de qualquer de seus deveres, a multa;

– no caso de descumprimento reiterado de deveres, a multa progressiva e à perda temporária do direito de utilização do imóvel no período correspondente a sua fração de tempo.

§ 2º A responsabilidade pelas despesas referentes a reparos no imóvel, incluindo suas instalações, equipamentos e mobiliário:

– quando decorrentes do uso normal e do desgaste natural do imóvel, será de todos os multiproprietários;

– quando decorrentes de uso anormal do imóvel, será exclusivamente do multiproprietário responsável pelo uso anormal, sem prejuízo de multa.

§ 3º Os multiproprietários responderão, na proporção de sua fração de tempo, pelo pagamento dos tributos, contribuições condominiais e outros encargos que incidam sobre o imóvel.

§ 4º A cobrança das obrigações de que trata o § 3º será realizada mediante documentos específicos e individualizados para cada multiproprietário.

§ 5º Cada multiproprietário de uma fração de tempo responde individualmente pelo custeio das obrigações, não havendo solidariedade entre os diversos multiproprietários.

Art. 1.358-K. Para os efeitos do disposto nesta Seção, são equiparados aos multiproprietários os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos a cada fração de tempo.

Seção IV

Da Transferência da Multipropriedade

Art. 1.358-L. A transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e não dependerão da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários.

§ 1º Não haverá direito de preferência na alienação de fração de tempo, salvo se estabelecido no instrumento de instituição ou na convenção do condomínio em multipropriedade em favor dos demais multiproprietários ou do instituidor do condomínio em multipropriedade.

§ 2º O adquirente será solidariamente responsável com o alienante pelas obrigações de que trata o § 5º do art. 1.358-J caso não obtenha a declaração de inexistência de débitos referente à fração de tempo no momento de sua aquisição.

Seção V

Da Administração da Multipropriedade

Art. 1.358-M. A administração do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário será de responsabilidade da pessoa indicada no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, ou, na falta de indicação, de pessoa escolhida em assembleia geral dos condôminos.

§ 1º O administrador exercerá, além daquelas previstas no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade, as seguintes atribuições:

I – coordenação da utilização do imóvel pelos multiproprietários durante o período correspondente a suas respectivas frações de tempo;

II – determinação, no caso dos sistemas flutuante ou misto, dos períodos concretos de uso e gozo exclusivos de cada multiproprietário em cada ano;

– manutenção, conservação e limpeza do imóvel;

– troca ou substituição de instalações, equipamentos ou mobiliário, incluindo:

- determinar a necessidade da troca ou substituição;

- providenciar os orçamentos necessários para a troca ou substituição;

- submeter os orçamentos à aprovação pela maioria simples dos condôminos em assembleia;

– elaboração do orçamento anual, com previsão das receitas e despesas;

– cobrança das quotas de custeio de responsabilidade dos multiproprietários;

– pagamento, por conta do condomínio edilício ou voluntário, com os fundos comuns arrecadados, de todas as despesas comuns.

§ 2º A convenção de condomínio em multipropriedade poderá regrar de forma diversa a atribuição prevista no inciso IV do § 1º.

Art. 1.358-N. O instrumento de instituição poderá prever fração de tempo destinada à realização, no imóvel e em suas instalações, em seus equipamentos e em seu mobiliário, de reparos indispensáveis ao exercício normal do direito de multipropriedade.

§ 1º A fração de tempo de que trata o caput poderá ser atribuída:

I – ao instituidor da multipropriedade; ou

II – aos multiproprietários, proporcionalmente às respectivas frações.

§ 2º Em caso de emergência, os reparos de que trata o caput poderão ser feitos durante o período correspondente à fração de tempo de um dos multiproprietários.

Seção VI

Disposições Específicas Relativas às Unidades Autônomas de Condomínios Edilícios

Art. 1.358-O. O condomínio edilício poderá adotar o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas, mediante:

– previsão no instrumento de instituição; ou

– deliberação da maioria absoluta dos condôminos.

Parágrafo único. No caso previsto no inciso I do caput, a iniciativa e a responsabilidade para a instituição do regime da multipropriedade serão atribuídas às mesmas pessoas e observarão os mesmos requisitos indicados nas alíneas „a‟, „b‟ e „c‟ e no § 1º do art. 31 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Art. 1.358-P. Na hipótese do art. 1.358-O, a convenção de condomínio edilício deve prever, além das matérias elencadas nos arts. 1.332, 1.334 e, se for o caso, 1.358-G:

– a identificação das unidades sujeitas ao regime da multipropriedade, no caso de empreendimentos mistos;

– a indicação da duração das frações de tempo de cada unidade autônoma sujeita ao regime da multipropriedade;

– a forma de rateio, entre os multiproprietários de uma mesma unidade autônoma, das contribuições condominiais relativas à unidade, que, salvo se disciplinada de forma diversa no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, será proporcional à fração de tempo de cada multiproprietário;

– a especificação das despesas ordinárias, cujo custeio será obrigatório, independentemente do uso e gozo do imóvel e das áreas comuns;

– os órgãos de administração da multipropriedade;

– a indicação, se for o caso, de que o empreendimento conta com sistema de administração de intercâmbio, na forma prevista no § 2º do art. 23 da Lei nº 11.771, de 17 de setembro de 2008, seja do período de fruição da fração de tempo, seja do local de fruição, caso em que a responsabilidade e as obrigações da companhia de intercâmbio limitam-se ao contido na documentação de sua contratação;

– a competência para a imposição de sanções e o respectivo procedimento, especialmente nos casos de mora no cumprimento das obrigações de custeio e nos casos de descumprimento da obrigação de desocupar o imóvel até o dia e hora previstos;

– o quorum exigido para a deliberação de adjudicação da fração de tempo na hipótese de inadimplemento do respectivo multiproprietário;

– o quorum exigido para a deliberação de alienação, pelo condomínio edilício, da fração de tempo adjudicada em virtude do inadimplemento do respectivo multiproprietário.

Art. 1.358-Q. Na hipótese do art. 1.358-O, o regimento interno do condomínio edilício deve prever:

– os direitos dos multiproprietários sobre as partes comuns do condomínio edilício;

– os direitos e obrigações do administrador, inclusive quanto ao acesso ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza;

– as condições e regras para uso das áreas comuns;

– os procedimentos a serem observados para uso e gozo dos imóveis e das instalações, equipamentos e mobiliário destinados ao regime da multipropriedade;

– o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo;– as regras de convivência entre os multiproprietários e os ocupantes de unidades autônomas não sujeitas ao regime da multipropriedade, quando se tratar de empreendimentos mistos;

– a forma de contribuição, destinação e gestão do fundo de reserva específico para cada imóvel, para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário, sem prejuízo do fundo de reserva do condomínio edilício;

– a possibilidade de realização de assembleias não presenciais, inclusive por meio eletrônico;

– os mecanismos de participação e representação dos titulares;

– o funcionamento do sistema de reserva, os meios de confirmação e os requisitos a serem cumpridos pelo multiproprietário quando não exerça diretamente sua faculdade de uso;

– a descrição dos serviços adicionais, se existentes, e as regras para seu uso e custeio.

Parágrafo único. O regimento interno poderá ser instituído por escritura pública ou por instrumento particular.

Art. 1.358-R. O condomínio edilício em que tenha sido instituído o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas terá necessariamente um administrador profissional.

§ 1º O prazo de duração do contrato de administração será livremente convencionado.

§ 2º O administrador do condomínio referido no caput será também o administrador de todos os condomínios em multipropriedade de suas unidades autônomas.

§ 3º O administrador será mandatário legal de todos os multiproprietários, exclusivamente para a realização dos atos de gestão ordinária da multipropriedade, incluindo manutenção, conservação e limpeza do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário.

§ 4º O administrador poderá modificar o regimento interno no que diga respeito aos aspectos estritamente operacionais da gestão da multipropriedade no condomínio edilício.

§ 5º O administrador pode ser ou não um prestador de serviços de hospedagem.

Art. 1.358-S. Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma da lei processual civil, a adjudicação, ao condomínio edilício, da fração de tempo correspondente.

Parágrafo único. Na hipótese de o imóvel objeto da multipropriedade ser parte integrante de empreendimento em que haja sistema de locação das frações de tempo no qual os titulares possam ou sejam obrigados a locar suas frações de tempo exclusivamente por meio de uma administração única, repartindo entre si as receitas das locações independentemente da efetiva ocupação de cada unidade autônoma, poderá a convenção do condomínio edilício regrar que em caso de inadimplência:

– o inadimplente fique proibido de utilizar o imóvel até a integral quitação da dívida;

– a fração de tempo do inadimplente passe a integrar o pool da administradora;

– a administradora do sistema de locação fique automaticamente munida de poderes e obrigada a, por conta e ordem do inadimplente, utilizar a integralidade dos valores líquidos a que o inadimplente tiver direito para amortizar suas dívidas condominiais, seja do condomínio edilício, seja do condomínio em multipropriedade, até sua integral quitação, devendo eventual saldo ser imediatamente repassado ao multiproprietário.

Art. 1.358-T. O multiproprietário somente poderá renunciar de forma translativa a seu direito de multipropriedade em favor do condomínio edilício.

Parágrafo único. A renúncia de que trata o caput só é admitida se o multiproprietário estiver em dia com as contribuições condominiais, com os tributos imobiliários e, se houver, com o foro ou a taxa de ocupação.

Art. 1.358-U. As convenções dos condomínios edilícios, os memoriais de loteamentos e os instrumentos de venda dos lotes em loteamentos urbanos poderão limitar ou impedir a instituição da multipropriedade nos respectivos imóveis, vedação essa que somente poderá ser alterada no mínimo pela maioria absoluta dos condôminos.”

Art. 2º - A Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 176. .......................................................................................

§1º ..............................................................................................

......................................................................................................

II – ...............................................................................................

......................................................................................................

6) tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, a indicação da existência de fichas auxiliares, nos termos do § 10;

......................................................................................................

§ 10. Quando o imóvel se destinar ao regime da multipropriedade, além da matrícula do imóvel, haverá uma ficha auxiliar para cada fração de tempo, onde se registrarão e averbarão os atos referentes à respectiva fração de tempo, ressalvado o disposto no § 11.

§ 11. Na hipótese prevista no § 10, cada fração de tempo poderá, em função de legislação tributária municipal, ser objeto de inscrição imobiliária individualizada.

§ 12. Na hipótese prevista no inciso II do § 1º do art. 1.358-N da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), a fração de tempo adicional, destinada à realização de reparos, constará da ficha auxiliar referente à fração de tempo principal de cada multiproprietário, não sendo objeto de ficha auxiliar específica.” (NR) “Art. 178. ......................................................................................................

III – as convenções de condomínio edilício, condomínio geral voluntário e condomínio em multipropriedade;

..........................................................................................” (NR)

Art. 3º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação. Senado Federal, em 22 de maio de 2018.

Senador Eunício Oliveira Presidente do Senado Federal

Vimos até agora um breve histórico do que foi e como será a MULTIPROPRIEDADE.

Em breve comentarei, no que couber, como vai ficar a prática com a esta nova Lei.

Renato Cunha Carvalho Silva

OAB-SP 417.840