LOCADORES TERÃO MELHORES RENDIMENTOS QUANDO ADOTAREM CERTAS CAUTELAS

Imóvel desocupado é prejuízo para proprietários, não rendem, geram custos e ficam mais vulneráveis a vandalismos. Além de não cumprirem com as funções sociais da propriedade. Assim vislumbramos neste artigo e possibilidades que podem e devem ser consideradas pelos proprietários de imóveis desocupados. São elas:

1. REDUÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL - Uma forma de evitar prejuízo com imóvel desocupado é a redução do valor do aluguel, atraindo novos clientes. Uma boa opção é criar uma planilha com todos os custos mensais e anuais do imóvel para calcular o menor aluguel possível, mesmo que tenha que reduzir sua renda e evitar perdas.

2. LOCAÇÃO COM RESERVA DE COMPRA - Caso o proprietário queira vender o imóvel, para que não fique parado gerando custos enquanto não aparece comprador, a locação com reserva de compra é uma opção interessante a ser avaliada, caso a caso.

3. VENDA DO IMÓVEL – Uma opção que deve ser bem avaliada por profissional da área com habilidade para avaliação do preço de mercado, custos e impostos envolvidos (15% de IR).

4. LOCAÇÃO NORMAL E SEM PRESSA – Mais segura, mais burocrática, mas também bem mais demorada e custosa pois inclui vários percentuais de produtos e serviços que encarecem a locação.

No primeiro caso, item 1, o proprietário deve entender que um serviço especializado pode conseguir uma locação mais rápida, além de outros importantes benefícios, tais como:

a) Avaliação profissional do imóvel na definição do valor de mercado do aluguel, de forma justa para ambas locadores e locatários;

b) Tranquilidade para o proprietário com a administração profissional do contrato de locação;

c) Garantia de recebimento dos aluguéis, cobranças profissionais dos inquilinos, assistência jurídica e intermediação de crises;

d) Imobiliária automatizada, com recursos tecnológicos que permitam o isolamento social exigido na pandemia, desburocratizada, com visitas e documentação online;

e) Divulgação através de sites especializados, parcerias através da Rede Social com corretores;

f) Acompanhamento profissional das visitas presenciais e dos procedimentos locatícios para aumento da segurança das partes;

g) Vistorias especializadas, ágeis e eficientes.

h) Flexibilização das garantias locatícias.

i) Ter um bom e adequado contrato, dentro das expectativas do inquilino e do locador, é fundamental;

j) Avaliar as melhores possibilidades para locador e locatário quanto as garantias locatícias que podem fazer a diferença no tempo que o imóvel vai permanecer vazio, gerando apenas despesas.

No segundo caso, item 2, o do Contrato de locação com opção de compra, é bastante interessante mas tem que ser com cautela:

a) Imóvel perfeitamente especificado conforme matricula;

b) Averbar contrato na matrícula;

c) Inquilino não possui a obrigação de compra;

d) Estipular valor pela eventual venda;

e) Definir o importe pelas parcelas pagas de aluguel que serão absorvidas no valor da operação de venda;

f) Após 12 meses de aluguel o cliente tem 50% do valor que pagou como desconto para a compra;

g) Abate parte dos valores pagos de aluguel como entrada e financia o restante;

h) Deve estar especificado em contrato o prazo certo para que o locatário manifeste sua vontade de compra ou quando a venda se realizará;

i) Se o imóvel desvalorizar, o preço já estará previamente pactuado, ficando o comprador em uma situação pouco vantajosa em relação a outros imóveis no mercado;

j) Se o imóvel valorizar, com o preço previamente ajustado, o proprietário vendedor estará em situação de desvantagem, pois receberá valor abaixo do mercado;

k) O aluguel/mensalidade (por mês) gira em torno de 0,8% do valor do imóvel;

l) Em contratos locatícios tradicionais, a locação equivale a cerca de 0,5% do valor total.

m)Mensalidade corrigida pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado);

n) Inquilino realiza uma espécie de Test-Drive no imóvel para ter certeza que este irá corresponder às suas expectativas e necessidades;

o) Aluguel como entrada da compra só faz sentido para quem quer realmente comprar o imóvel;

p) Locador se obriga a realizar a venda caso assim queira o inquilino proceder com a compra;

q) Ideal é que herdeiros também assinem o contrato. Caso o proprietário faleça, os herdeiros poderiam se negar a vender ou criar problemas ao inquilino;

r) O contrato de locação com reserva de compra é apenas até que o financiamento seja aprovado;

s) Se o comprador desistir no meio do caminho, haverá cobrança de multa, no valor de 20% do aluguel, calculado durante 12 meses, além de 10% ao mês que passar do prazo estipulado para a compra;

t) O pagamento referente ao aluguel é descontado no saldo devedor da quantia do imóvel. Os valores só são definidos e colocados em contrato no fim da locação, até porque, esses valores mudam ao longo dos meses;

u) Comprador não perde a oportunidade de comprar o imóvel e tem exclusividade de compra;

v) Se até o prazo estipulado o inquilino não pagar o saldo devedor do preço de compra e venda do imóvel locado, este perde o direito de aquisição e renuncia ao direito de preferência na compra, prerrogativa que a Lei do Inquilinato lhe propicia. Vencido este prazo, o possuidor precário do imóvel passa a ser mero locatário, tendo que cumprir rigorosamente a legislação vigente exceto no que tange ao direito de preferência;

w) O valor correspondente aos 03 aluguéis, depositados a título de caução (garantia locatícia), no caso de confirmação da compra pelo inquilino, serão disponibilizados ao locador a título de sinal e principio de pagamento pela aquisição do imóvel e descontados do preço estipulado de venda. A caução passa a ser o pagamento do sinal e principio de pagamento pela compra do imóvel.

No terceiro caso, item 3, quanto à venda do imóvel, o proprietário deve contratar um profissional que responda as seguintes questões:

a) O imóvel tem bom potencial de valorização? Se tiver previsão de melhorias públicas, de infraestrutura, de mobilidade ou de novos equipamentos como parques, supermercados, escolas e comércio em geral que possam indicar valorização futura do imóvel e que compense os custos e as perdas temporárias de renda locatícia, melhor esperar para vender;

b) O imóvel tem liquidez para a venda? O valor que o comprador está disposto a pagar corresponde á sua avaliação ou expectativa? Existe procura maior que a oferta por imóveis semelhantes ao seu? Seu imóvel está pronto para um financiamento bancário? O momento é de compra ou de venda de imóveis? Isso só é possível responder no caso concreto;

c) Voltar para o primeiro caso que é o de contratar empresa ou profissional especializado que alugue e administre a locação do seu imóvel. Alugar seu imóvel por uma imobiliária e administradora de locações garante que você tenha profissionais para cuidar de toda a burocracia, divulgação, visitas ao apartamento, documentações e contato direto com o inquilino. O custo mensal da administração profissionalizada acaba sendo menor, na grande maioria das vezes, do que o custo para solucionar problemas desnecessários, causados por desconhecimento, falta de tempo ou até mesmo ilegalidades praticadas.

No quarto caso, item 4, na opção de alugar o imóvel pelo valor que acredita ser o melhor para você locador, atentar-se para as importantes sugestões que seguem, antes de querer eventualmente despejar seu inquilino:

a) Notifique extrajudicialmente o inquilino para uma tentativa de acordo. Formalize adequadamente sua intenção de negociar um acordo para cessação dos motivos de desocupação do imóvel ou daqueles que o impelem a eventual despejo. Caso cheguem a um consenso, elaborem um documento de acordo extrajudicial incluindo, se o caso, uma confissão de dívida com as condições de pagamento acordadas;

b) Sem acordo formalizado ou em caso de descumprimento deste, envie Carta Registrada com Aviso de Recebimento (AR), informando o inquilino que, com base nas negociações anteriores, o não cumprimento do acordado, em 15 dias do recebimento deste, ou desocupação voluntária do imóvel no mesmo prazo, ensejará ação de despejo c/c cobrança e cominações legais. Faça constar da carta, o acordo e o descumprimento que motivou esta notificação;

c) Com acordo formalizado e não cumprido, findo o prazo de 15 dias do recebimento da notificação comprovada pelo AR, este acordo extrajudicial é um título executivo e ação pertinente ao despejo deve ser iniciada;

d) Preparando-se para entrar com ação de despejo e cominações legais. Junte todos os documentos pessoais do locador (RG, CPF, Comprovante de Residência e Comprovante de Renda), além do Contrato de Locação, Acordo Extrajudicial, Notificações com seus respectivos Avisos de Recebimento, relação dos valores em aberto (meses em atraso da locação) e, se for o caso, os valores referentes as despesas acessórias (IPTU, Condomínio, Luiz, Água) não pagas pelo inquilino. Caso tenha, junte todas as comunicações entre locador, locatário e gestor da locação para corroborar as tentativas amigáveis de solução dos problemas. Se a locação foi contratada sem qualquer garantia locatícia é possível requerer LIMINAR para desocupação no prazo de 15 dias. Nesse caso, o locador terá que fazer um depósito judicial de caução no valor equivalente a 3 meses de aluguel. Essa garantia do juízo (caução) não precisa necessariamente ser em dinheiro, pode ser um bem com valor igual ou superior aos 3 meses de aluguel, como o próprio imóvel locado;

e) Contrate um advogado(a) que atue com Direito Imobiliário e Civil. Informe ao advogado se continua com interesse em conciliar a situação através de audiência específica ou se não tem interesse em conciliação. Aguarde o agendamento das audiências e chegue ao fórum com pelo menos 30 minutos de antecedência, munido de seus documentos pessoais originais;

f) Ordem judicial autorizando despejo e determinando desocupação do imóvel. Obtida a sentença favorável ao despejo e desocupação do imóvel, o inquilino deverá devolver as chaves do imóvel mediante Termo de Entrega de Chaves, após vistoria do imóvel. Se o inquilino abandonar o imóvel neste período de desocupação sentenciada, o juiz terá que ser informado e a imissão na posse do imóvel, requerida;

g) Retomada do imóvel juntamente com a vistoria necessária. Constatados danos ao imóvel ou desconformidades contratuais, providencie no mínimo 3 orçamentos para os consertos necessários que o inquilino deveria ter providenciado e não o fez. Nestes casos, nova ação judicial, desta vez a de cobrança dos danos, será necessária;

Esperamos que, com estas breves explicações, tenhamos colaborado com a elucidação das dúvidas mais comuns de Locadores, Proprietários de Imóveis, Locatários e Gestores locatícios.

Renato Cunha Carvalho Silva

Advogado Imobiliário e Cível