“LOCADOR DE IMÓVEL” tem melhores resultados quando LOCA com GARANTIA, ou SEM ELA?

A Lei do Inquilinato diz que a locação é garantida quando apresenta fiador, seguro fiança ou caução.

A inexistência de uma destas três modalidades de garantia implica em um contrato locatício sem garantia.

Os benefícios de uma ou outra modalidade, com ou sem garantia, dependem de algumas perguntas que devem ser feitas ao locador antes da locação de forma a identificar qual a melhor estratégia locatícia para aquele locador. São algumas delas:

1) A subsistência do locador está diretamente relacionada com o recebimento dos Alugueres, ou não?

2) O locador consegue suportar os custos de um imóvel improdutivo, considerando que este permanecerá ocupado por inadimplente, enquanto durar a longa tramitação de uma ação de despejo sem a liminar?

3) O locador pode pagar impostos e taxas condominiais inadimplidas por várias vezes a tempo de evitar eventual perda do imóvel (propter rem)?

4) O imóvel está valorizando o suficiente para compensar o tempo que vai levar para conseguir despejar o inquilino e obter renda com nova locação ou lucro com a venda?

5) O locador consegue justificar a necessidade de uma liminar para desocupação do imóvel sem ter que caucionar o juízo?

6) Caucionar o juízo para obtenção de uma liminar de desocupação não é problema para o locador?

7) Caucionar o juízo com o próprio imóvel locado ou qualquer outro bem não é problema para o locador?

Com as devidas respostas do locador, seu advogado imobiliário vai conseguir minimizar os riscos da locação e tentar otimizar a obtenção de renda.

Minha opinião é que tudo isto está diretamente relacionado com a obtenção, na justiça, de uma liminar antecipada para desocupação do imóvel em até 15 dias e o locador continuar obtendo renda com nova locação.

A Locação sem garantia implica na certeza de obtenção de uma liminar e desocupação do imóvel em curto prazo.

A locação com garantia implica na improvável obtenção desta mesma liminar e ter que aguardar o demorado trâmite de uma sentença transitar em julgado para que o imóvel recomece a prover renda.

A caução para a concessão de liminar nas ações de despejo motivadas pela inadimplência, tanto com garantia, quanto sem garantia, dependerá da fundamentação exigida pelo art. 300 do CPC, cabendo ao advogado, juntamente com a parte, provar ao julgador as condições exigidas, desde que não causem danos irreparáveis à outra parte.

Se a liminar não for fundamentada pelo art. 59 da Lei do Inquilinato, a caução poderá ser desnecessária se os requisitos do art. 300 do CPC forem suficientes para demonstrar ao juízo a verossimilhança das alegações, através de provas inequívocas, que convençam o juiz do pedido. Assim, não haverá porque caucionar.

O entendimento majoritário do STJ, ao considerar o rol do art. 59 da Lei 8245/91 como não exauriente, significa que pode ser concedido liminar, apenas não naqueles termos que exigem caução. Situação que se resolveu pela aplicação do Art. 79 da própria Lei do Inquilinato quando explicita que: “No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil”.

Resumindo, além das hipóteses previstas na Lei de Inquilinato, para fins de concessão da medida liminar de despejo, deverão estar presentes os requisitos do artigo 300, I, do CPC, autorizadores da concessão da tutela antecipada, quais sejam, a prova inequívoca e convencimento da verossimilhança, requisitos específicos, bem como o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação.

Com efeito, in casu, não prevista qualquer garantia locatícia, totalmente viável é o deferimento do despejo liminar, com base no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91.

Cumpre repisar que, no caso concreto, a caução de três meses a que se refere o art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, pode ser desnecessária para o deferimento de pleito liminar de despejo, se fundamentada na antecipação de tutela do art. 300, do Código de Processo Civil.

@RenatoCunha.CS