DISTRATO (PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL - CONSUMIDOR X FORNECEDOR)

No que concerne à Lei do Distrato, Lei 13.786/18, muitos acreditam que a legislação trouxe maior segurança jurídica e transparência para as relações consumeristas com as incorporadoras e construtoras. Mas há muitos outros que a critiquem por considerá-la prejudicial aos direitos dos consumidores.

A juíza da Comarca de Barra Bonita (SP) ao deferir pedido de rescisão contratual com devolução dos valores pagos por atraso na entrega do empreendimento, entendeu e fundamentou sua decisão conforme segue: "É inegável, porém, o direito do comprador à restituição dos valores pagos à vendedora, já que a rescisão contratual tem como efeito a restituição das partes, na medida do possível, ao estado em que se encontravam antes da avença. Por outro lado, também é devida a retenção parte razoável dos valores pagos, a título de indenização, para a satisfação dos danos suportados e para ressarcir o vendedor pela rescisão decorrente da inadimplência do comprador".

A parte vencedora, o comprador, pela ótica do CDC, que mesmo inadimplente distratou a compra, teve direito a receber 85% do valor pago no imóvel (retenção de 15%).

A parte vencida alegou que em conformidade com a Lei do Distrato, nos casos de resolução de contratos, a taxa de retenção do valor seria de 30% dos valores pagos, com a devolução parcelada em 12 mensalidades.

Ao decidir, a juíza apontou que, na ausência de registro de contrato na matrícula do imóvel, o negócio deve ser regulado pelo CDC, considerando ainda a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça que estabelece nas resoluções desse tipo de compromisso, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo comprador, em caso de culpa exclusiva do construtor, ou parcialmente, quando é o consumidor que deu causa ao cancelamento.

O ponto mais sensível das divergências existentes é a definição dos percentuais de retenção. Enquanto a lei estabelece uma retenção de até 50% do valor pago pelo comprador, muitos tribunais vinham decidindo em favor dos consumidores, permitindo a devolução de quantias bem maiores, entre 75% e 90%.

Estes mesmos tribunais que decidiram por retenções menores que o indicado na Lei dos Distratos fundamentaram suas decisões no Código Civil, art. 413, que diz: "A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio".

Essa diversidade de entendimentos tem gerado uma grande quantidade de processos judiciais quanto ao Distrato imobiliário. Até mesmo o Superior Tribunal de Justiça já exarou acórdãos divergentes sobre o tema, ainda que em conformidade com os casos específicos. Agora o STJ irá julgar a aplicação do §5º do artigo 67-A da Lei do Distrato Imobiliário com suas respectivas retenções dos valores pagos pelos compradores e restituir a segurança jurídica ao tema.

Até que isso aconteça, é fundamental que o comprador leia atentamente o contrato e verifique se todas as cláusulas estão de acordo com a lei e avalie o histórico da incorporadora e do empreendimento, antes de fechar o negócio.