Considerações sobre multipropriedade e seus vetos

MULTIPROPRIEDADE – REALIZE SEUS SONHOS COM SEGURANÇA JURÍDICA

Sancionada a Lei 13.777/18 (Multipropriedade) com alguns vetos[i], inclusive no que tange ao “vacatio legis” que, por ausência de definição e em respeito ao artigo 1º da LINDB, entrará em vigor 45 dias após a data de sua publicação, mais precisamente no dia 04/02/2019.

Além de democratizar o acesso a bens imóves e móveis, beneficiando pessoas que não teriam meios econômicos ou interesse em comprar e assumir a manutenção integral de um imóvel para fins de lazer, o compartilhamento de um imóvel para uso temporário ajudará a reduzir a ociosidade em sua ocupação, e gerará, com isso, maior segurança do próprio bem, mais empregos e mais renda para a comunidade local. Não importa se o imóvel é rural ou urbano, ou se é terreno com ou sem construção, basta ser feita a instituição do condomínio multiproprietário pelo titular.

Um imóvel, com vários proprietários de unidades de tempo (mínimo de 7 dias por ano), compartilham em regime condominial e dividem os custos de aquisição e manutenção. Cada multiproprietário paga as taxas normais de moradia, como água, luz, IPTU e condomínio, conforme o seu tempo de permanência no imóvel, através de documento individualizado pertinente ao uso de cada multiproprietário.

Na Multipropriedade Imobiliária de Direito Real de Habitação Periódica, doravante simplesmente Multipropriedade IMOBILIÁRIA, o proprietário usa o imóvel por determinado prazo e por período proporcional ao seu investimento e cada um deles deve responder individualmente, na proporção de sua fração de tempo de uso do imóvel, pelo pagamento dos tributos, contribuições condominiais e outros encargos incidentes sobre o imóvel.

Além da convenção de condomínio da unidade que determinará os poderes e deveres dos multiproprietários, o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel, a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção de instalações e mobiliário, as multas aplicáveis a quem não cumprir com suas obrigações, o Código Civil (artigos 1314 e ss) será subsidiariamente utilizado para disciplinar a multipropriedade assim como a legislação que trata de condomínio edilício, arts. 1.331 e ss do CC e a Lei 4.591/64.

Já o CDC será aplicado apenas quando houver relação de consumo envolvendo os multiproprietários e a empresa administradora do condomínio multiproprietário, a empresa operadora do regime de pool (art. 1.358-S, II, CC) ou a empresa operadora do regime de intercâmbio (art. 1.358-P, VI, CC).

Desta forma, se a multipropriedade tiver sido instituída em um ambiente de amigos e parentes, não há relação de consumo.

1. direito de preferência para a locação, presente na parte final do artigo 1.323 do CC, dispõe que: “resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é”. Claro está que essa preferência só existirá quando houver interesse dos condôminos da multipropriedade imobiliária em alugar para terceiros, alheios ao condomínio.

2. direito de preferência para a venda, presente no art. 504 do CC, obriga o vendedor da sua fração a terceiros, comunicar previamente todos os demais condôminos, refletindo as condições da oferta de venda. Alienação da fração de tempo da multipropriedade imobiliária, como se observa no art. 1.358-I, III - “alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser informadas ao administrador;”

3. sucessão por conta de herança, no que tange à obrigação de aderir aos regulamentos e condições de uso da fração do imóvel por um estranho ao condomínio indivisivel observar-se-á, no que couber, a mesma regra de instituição do condomínio edilício, admitindo, porém, o uso de testamento (art. 1.358-F, CC). Neste caso, poderá o testador limitar-se a indicar as unidades periódicas que caberão aos sucessores em relação a um imóvel e o formal de partilha, mençionando todos os requisitos formais da multipropriedade ou com expressa autorização para que os sucessores testamentários elaborem documento complementando as informações necessaárias para o registro no cartório de imóveis.

4. solidariedade no pagamento dos impostos, o direito de propriedade sobre a unidade periódica passou a ser direito real sobre coisa própria e o IPTU só recai sobre a unidade periódica. Os outros multiproprietários não podem ser responsabilizados pela dívida de IPTU da unidade toda. O fato gerador do IPTU é o direito real de propriedade do imóvel periódico e assim é regulamentado pelo art. 110 do CTN. Ainda, o art 176, § 11, da LRP, permite que cada imóvel tenha uma inscrição imobiliária individualizada à luz da lei tributária municipal. Cai por terra o veto cuja razão é dar continuidade à solidariedade tributária do inciso I do art. 124 do CTN. No caso de inadimplemento de uma das unidades de tempo com direito real, o credor poderá expropriar o devedor de sua unidade periódica para quitação da dívida, sem que isso prejudique os demais multiproprietários.

5. da coisa caída, se em determinado período de um dos multiproprietários um vaso de plantas cair do prédio e causar danos a terceiros, caso não seja identificada a unidade de onde caiu o vaso, só o multiproprietário titular da unidade desse período de tempo poderá vir a ser responsabilizado civilmente e em conjunto com os outros condôminos das outras unidades multiprorpietárias do mesmo período.

6. na ruína do prédio, todos os proprietários respondem solidariamente, mesmo os condôminos multiproprietários de períodos diversos conforme exegese do art. 937, CC, assegurado o direito de regresso contra o causador da ruína.

7. danos ao imóvel e aos móveis, pelo art. 1.358-J, II, do CC, ao fixar a responsabilidade do multiproprietário pelos danos caudados ao imóvel e ao mobiliário durante seu período, este precisa ser interpretado com as regras gerais do “res perit domino” (art. 233 e ss, CC) e da responsabilidade subjetiva (art. 927, CC).

Quando a concepção da multipropriedade imobiliária se der através da incorporação imobiliária, com a convenção de condomínio edilício registrada no competente Ofício de Registro de Imóveis e averbada junto à matrícula de cada unidade autônoma, conferindo-lhe caráter erga omnes, esta será respeitada por todos os condôminos atuais ou futuros do empreendimento, seja ele originário, sucessor ou adquirente.

A diferença fundamental com o timeshare é que o comprador da multipropriedade imobiliária tem a escritura do imóvel proporcional ao seu tempo de ocupação. Significa dizer que sua propriedade pode ser vendida, emprestada, alugada ou herdada por vontade e direito seu, como qualquer outro imóvel. O coproprietário, com registro de propriedade no cartório de imóveis, pode alugar o imóvel durante a sua fração de tempo e até mesmo vender a sua parte de tempo, desfazendo-se do bem sem anuência dos demais coproprietários.

Tenho a convicção de que este instituto da multipropriedade, principalmente aquelas contidas em condomínios mais flexiveis e modernos, corresponderão às espectativas dos interessados, desde que muito bem assessorados.

A complexidade do tema pode esconder armadilhas importantes e transformar sonhos em pesadêlos. Recomenda-se fortemente que todas as etapas de aquisição de uma multipropriedade seja analisada por um especialista, principalmente pela denominação inadequada e confusa das diversas modalidades de participação proprietária de uma unidade imobiliária autônoma.

[i] MENSAGEM Nº 763, DE 20 DE DEZEMBRO DE 2018

Senhor Presidente do Senado Federal,

Comunico a Vossa Excelência que, nos termos do § 1º do art. 66 da Constituição, decidi vetar parcialmente, por inconstitucionalidade e contrariedade ao interesse público, o Projeto de Lei nº 10.287, de 2018 (nº 54/17 no Senado Federal), que "Altera as Leis nºs 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e 6.015, de 31 de dezembro de 1973, (Lei dos Registros Públicos), para dispor sobre o regime jurídico da multipropriedade e seu registro".

Ouvido, o Ministério da Fazenda manifestou-se pelo veto aos seguintes dispositivos: §§ 3º, 4º e 5º do art. 1.358-J, da Lei nº da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), acrescidos pelo art. 1º do projeto de lei

§ 3º Os multiproprietários responderão, na proporção de sua fração de tempo, pelo pagamento dos tributos, contribuições condominiais e outros encargos que incidam sobre o imóvel.

§ 4º A cobrança das obrigações de que trata o § 3º deste artigo será realizada mediante documentos específicos e individualizados para cada multiproprietário.

§ 5º Cada multiproprietário de uma fração de tempo responde individualmente pelo custeio das obrigações, não havendo solidariedade entre os diversos multiproprietários".

Razões do veto

"Os dispositivos substituem a solidariedade tributária (artigo 124 do Código Tributário Nacional) pela proporcionalidade quanto à obrigação pelo pagamento e pela cobrança de tributos e outros encargos incidentes sobre o imóvel com multipropriedade. No entanto, cabe à Lei Complementar dispor a respeito de normas gerais em matéria tributária (artigo 146, III, da Constituição). Ademais, geram insegurança jurídica ao criar situação de enquadramento diversa para contribuintes em razão da multipropriedade, violando o princípio da isonomia (art. 150, II, da Constituição). Por fim, poderiam afetar de forma negativa a arrecadação e o regular recolhimento de tributos."

O Ministério da Justiça manifestou-se pelo veto ao dispositivo a seguir transcrito:

"Art. 3º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação."

Razão do veto

"Por representar relevante modificação no ordenamento jurídico nacional, notadamente no direito de propriedade, é recomendável um prazo maior de vacatio legis, conforme recomenda a Lei Complementar nº 95, de 1998."

Essas, Senhor Presidente, as razões que me levaram a vetar os dispositivos acima mencionados do projeto em causa, as quais ora submeto à elevada apreciação dos Senhores Membros do Congresso Nacional.

Renato Cunha Carvalho Silva