Comprou imóvel na planta antes de 28/12/18, se distratar recebe entre 80 e 90%.

Decisão em 22 de março de 2018, portanto antes da promulgação da Lei do Distrato: Processo nº 1030053-48.2017.8.26.0002 Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo.

"Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deram provimento ao recurso de apelação interposto pelos compradores para o fim de condenar a incorporadora na devolução à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária e com juros de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução."

Com a nova Lei do Distrato, seus efeitos se aplicam a contratos firmados posteriormente à sua vigência. Ou seja, para contratos anteriores à Lei do Distrato, a jurisprudência continuará sendo aplicada com base nas regras e princípios anteriores,

Lembrando que a resilição unilateral imotivada continua plenamente admissível, pois a nova Lei não promoveu alteração alguma a esse respeito.

O que poderá eventualmente ocorrer é uma modulação dos efeitos de forma a adequar a jurisprudência às novas diretrizes legais, conforme exemplo a seguir:

Em sentença prolatada em 10/01/2019, portanto após a vigência da Lei do Distrato, no processo 1070803-55.2018.8.26.0100, onde o adquirente firmou em 06/12/2014 contrato particular de promessa de compra e venda de unidade autônoma de apartamento, este requereu a resilição do contrato e a devolução de 90% dos valores pagos.

Constava no contrato cláusula que se baseava na retenção de 12% do valor total da venda, que neste caso redundaria em algo próximo de 45% do valor pago pelo autor à vendedora.

A sentença decretou a retenção pela vendedora em 25% do montante total pago pelo autor, tendo em conta a ponderação de valores apresentados ao caso em tela, qual

seja, clausula contratual prevendo o desconto de 12% (do valor total) e uma nova lei que melhora a condição do consumidor, o juízo entendeu que a aplicação do entendimento legislativo, embora fixando em 25% do valor pago, é de se pugnar pela aplicação do percentual legislativo ao caso concreto.

Ainda no relatório da sentença constou que a lei posterior não traz gravame demasiado ao consumidor sendo possível a sua aplicação de plano, não havendo que se falar na aplicação de tal regra somente nos contratos instituídos a posteriori da publicação e vigência da nova redação trazida pela lei 13786/2018.

Sendo a atual norma de retroatividade média, qual seja, se opera quando a nova lei, sem alcançar os atos ou fatos anteriores, atinge os seus efeitos ainda não ocorridos (efeitos pendentes).

Desse modo, embora a lei não alcance a data da assinatura do contrato, a

rescisão ou mais tecnicamente, a resilição contratual é efeito pendente, por isso alcançando assim este caso concreto.

A Lei do Distrato Imobiliário (13.786/18) não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência. A decisão é da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça ao julgar recursos repetitivos que tratam das penalidades contra construtoras em casos de atraso na entrega do imóvel.

O relator, ministro Luis Felipe Salomão, citou exemplos da 3ª e da 4ª Turma do STJ, mostrando que, pela irretroatividade da lei, não é possível mudar o entendimento jurisprudencial em processos pendentes de julgamento, mesmo com a mudança posterior normativa.

"Penso que não se pode cogitar de aplicação simples e direta da nova Lei 13.786/18 para solução de casos anteriores ao advento do mencionado diploma legal", considerou.

Segundo o ministro, a questão de ordem objetivava propiciar "adequado amadurecimento" sobre as questões dos repetitivos, ensejando segurança, evitando surpresas e permitindo maior qualificação dos debates na solução dos recursos afetados.

Salomão negou ainda o pedido de ingresso no processo, como amicus curiae, do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor; da Câmara Brasileira da Indústria da Construção; da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias; do Sindicato da Indústria da Construção Civil de Grandes Estruturas do Estado de São Paulo; e do Sindicato da Indústria da Construção Civil da Grande Florianópolis.

Recursos

No tema 970 (REsp 1.498.484 e REsp 1.635.428), discute-se a possibilidade de cumular a cláusula penal decorrente da mora com indenização por lucros cessantes quando há atraso por parte da construtora.

O tema 971 (REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485) diz respeito à hipótese de inversão, contra a construtora (fornecedora), da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, em casos de inadimplemento por parte da construtora devido ao atraso na entrega do imóvel em construção objeto de contrato ou de promessa de compra e venda.

Concluindo, vale uma análise cuidadosa da cláusula de rescisão contratual quanto ao percentual incidente sobre o valor da base de cálculo a ser aplicada, em comparação com a jurisprudência e os novos percentuais definidos pela Lei do Distrato.

Renato Cunha Carvalho Silva