CAMINHOS PARA UMA DECISÃO SEGURA NA AQUISIÇÃO IMOBILIÁRIA
- Advocacia Renato Cunha
- 28 de dez. de 2020
- 8 min de leitura
Atualizado: 7 de out. de 2024
E-Book IMÓVEIS
Primeira Parte
CAMINHOS PARA UMA DECISÃO SEGURA
ÍNDICE
PLANEJAMENTO 3 ORGANIZAÇÃO 4 PESQUISA 5 PRIORIDADES 6 ORÇAMENTO 8 LOCALIZAÇÃO 9 FINALIZAÇÃO PLANEJAMENTO 10 BUSCA DE IMÓVEIS 11 CONTRATE CORRETOR DE IMÓVEIS 12 VISITE OS IMÓVEIS ESCOLHIDOS 13 PROPOSTA E DOCUMENTAÇÃO 15 CONTRATO DE COMPRA E VENDA 16 REGISTROS PÚBLICOS 17 MEDIAR EVENTUAIS CONFLITOS 18 SONHO PRÓXIMO DE SER REALIZADO SEM PESADELOS 19 CONTINUE CAMINHANDO 20 CERTIFIQUE-SE DE ESTAR TENDO A MELHOR CONSULTORIA 21
PASTA DE DOCUMENTOS DO IMÓVEL 22 VISTORIA 23 FINANCIAMENTO 24 IMÓVEL NA PLANTA 25 LOTES 26 PECULIARIDADES 27 NOSSA POLÍTICA 29 NOSSOS CONTATOS 30
PLANEJE A COMPRA DO IMÓVEL PRIMEIRO PASSO PARA O SUCESSO DESSA EMPREITADA Realizar um sonho é tarefa que requer disciplina, organização , ação e, principalmente, planejamento. O tempo passa a ser o parâmetro fundamental para que as atividades sejam realizadas com a calma necessária e a máxima efetividade. Tarefa complexa que , em regra, um comprador comum não está habituado. Afinal, não é todo dia que se compra imóvel. Na maioria das vezes trata-se da somatória dos esforços de uma vida inteira e que será investido na aquisição do primeiro imóvel dos sonhos. Não há espaço para erros. Exija assessoria experiente, habilitada e comprometida com a aquisição do imóvel tão sonhado por você e sua família.
IMPRIMA ESTE E-BOOK E COMEÇE A ESCREVER NELE SEUS DESEJOS E NECESSIDADES QUE O FUTURO IMÓVEL DEVERÁ TER:
INCLUA AS OPINIÕES, DESEJOS E NECESSIDADES DE TODOS OS FUTUROS MORADORES:
PRIORIZE OS DESEJOS E AS NECESSIDADES DE CADA FUTURO MORADOR:
JUNTE AS PRIORIDADES E DESEJOS DEFININDO AS MAIS IMPORTANTES PRIMEIRO:
QUAIS DESTAS PRIORIDADES CABEM NO SEU ORÇAMENTO ATUAL E FUTURO
DEFINA QUAL LOCALIZAÇÃO ATENDERÁ MELHOR A TODOS OS MORADORES (região / bairro / rua)
AGORA JÁ É POSSÍVEL TER UMA IDÉIA DO VALOR E DO TIPO DE IMÓVEL QUE VAI COMPRAR
PESQUISE NA REGIÃO ESCOLHIDA SE O TIPO E O VALOR DO IMÓVEL DESEJADO CABE EM SEU ORÇAMENTO
CONTRATE UM CONSULTOR IMOBILIÁRIO QUE POSSA AJUDAR A REALIZAR SEUS PLANOS Habilitado, experiente, atualizado e de confiança, este consultor deverá garantir uma aquisição segura. Hoje em dia é muito complicado certificar-se de que o imóvel ou o proprietário estejam livres de ônus das mais variadas espécies e que podem trazer muitos problemas a quem, desavisadamente, Imóveis residenciais, comerciais ou até mesmo industriais carecem de um exame minucioso, se possível de abrangência nacional. Até mesmo a atividade a ser desenvolvida em determinado imóvel deve ser cuidadosamente calculada para não passar a responder pelos encargos anteriores à aquisição. O risco de tentar fazer a aquisição sozinho é muito alto e não chega nem perto do custo quem um bom profissional possa cobrar para esta assessoria.
REGISTRE ORGANIZADAMENTE TODOS OS DETALHES QUE PUDER OBSERVAR DE CADA IMÓVEL QUE VISITAR
CERTIFIQUE-SE QUE TODOS OS DOCUMENTOS DO IMÓVEL E DOS PROPRIETÁRIOS ESTÃO CORRETOS Uma vez feita a proposta, condicionada seu efeito ao exame documental do imóvel e do proprietário, inicia-se os procedimentos de busca de informações via certidões oficiais e da forma mais abrangente possível. -Certidões Negativas de Débitos;
-Certidões judiciais trabalhista, criminal e cível; -Impostos, taxas, gravames, embargos, ônus, hipotecas, fianças, dividas , etc.
-Documentos referentes ao imóvel e ao proprietário. Estando tudo a contento e de boa fé, é hora de preparar a parte mais importante de todas para que seu sonho não se torne um pesadelo. O contrato de compra e venda de imóvel. Documento que deve ser elaborado ou revisto por especialista em direito imobiliário. Qualquer pagamento que houver deve estar vinculado a este contrato e documentado.
EXIJA DO CORRETOR CONTRATADO O AVAL DE QUE TODOS OS DOCUMENTOS ESTEJAM LEGALIZADOS Contratou um especialista para auxiliá-lo na aquisição segura e legal do imóvel, mais do que justo que ele ateste seu serviço e se responsabilize, nos limites e responsabilidades que a lei lhe impõem, quanto a assertividade do negócio imobiliário que assessorou. Para que o serviço seja eficaz, cuide para que o profissional, corretor de imóveis, que você contratou, saiba de todos os seus planos, intenções e desejos que tangem a aquisição imobiliária. Você era a peça que faltava para a realização dos seus sonhos
CONTRATE UM ESPECIALISTA PARA REDIGIR O CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL
FAÇA A ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA, SE NECESSÁRIO, E REGISTRE-A IMEDIATAMENTE NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
No Brasil, só é dono quem tem o registro no cartório de imóveis Qualquer outra formatação de negócio, só com auxílio de advogado especializado.
EXIJA A PRESENÇA DE UM CONCILIADOR HABILITADO NA EXISTÊNCIA DE ALGUM CONFLITO, ANTES DE LEVAR O CASO PARA O JUDICIÁRIO
DESFRUTE SEUS SONHOS NA TRANQUILIDADE DO SEU IMÓVEL Sua família será eternamente grata pelos seus esforços
PARABÉNS. SE CHEGOU ATÉ AQUI É PORQUE JÁ DEU O PRIMEIRO E MAIS IMPORTANTE PASSO RUMO AO SEU SONHO. PARA DIZER A VERDADE, CAMINHOU MUITO MAIS E MELHOR DO QUE MUITA GENTE QUE INICIA ESTA CAMINHADA SEM QUALQUER PLANEJAMENTO. MUITAS VEZES SEM AO MENOS TEREM CERTEZA DO QUE REALMENTE QUEREM OU PRECISAM EM TERMOS DE IMÓVEIS. ESTE NÃO É MAIS O SEU CASO.
AGORA OUTROS PASSOS SÃO NECESSÁRIOS.
POR ISSO CONTINUE LENDO ESTE GUIA E CERTIFIQUE-SE DE QUE O QUE ESCOLHEU ESTÁ MESMO DENTRO DE SUA REALIDADE.
Você havia definido que um determinado corretor iria ajudá-lo no processo de realização dos seus sonhos imobiliários. Certo?
Como não é todo dia que se compra um imóvel, muitas dúvidas aparecem e outras muitas dicas são dadas, todas complexas para quem não tem experiência no assunto. Por exemplo:
1) Avaliar a Incorporadora/Construtora para minimizar os riscos de adquirir uma unidade na planta, através de pesquisas em sites de reclamação, ações no tribunal de Justiça ou o conceito da empresa junto a outros compradores; 2) Avaliar a imobiliária que possa te atender, no que tange ao pré e ao pós venda ou à estrutura para um bom atendimento; 3) Avaliar os imóveis oferecidos a você e que possam satisfazer grande parte das suas intenções; São tantos os aspectos a serem avaliados para quem não está habituado com isso que certamente acabará deixando passar algum ponto importante que eventualmente possa trazer-lhe problemas.
Seu corretor é quem deve fazer tudo isso e você, apenas confirmar a realidade apresentada.
SEJA CUIDADOSO, ORGANIZADO E EXIGENTE COM SEU CORRETOR, COM O CONSTRUTOR OU COM O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL QUE VAI COMPRAR.
CRIE O ARQUIVO DE INFORMAÇÕES DO SEU FUTURO IMÓVEL PASTAS de DOCUMENTOS 1) Propagandas do imóvel escolhido; 2) Condições de pagamento; 3) Financiamento; 4) Características do imóvel, vistoria; 5) Documentos do corretor, do imóvel, da construtora, do proprietário, da imobiliária, etc; 6) Seus documentos necessários; 7) Propostas realizadas; 8) Cálculos diversos; 9) Promessas por escrito; 10) GUARDE TUDO QUE SE REFERIR À COMPRA DO SEU IMÓVEL. PODE PARECER ÓBVIO, MAS POUCOS FAZEM ISSO E QUANDO OS PROBLEMAS APARECEM, TUDO FICA MAIS COMPLICADO SEM ESTES CUIDADOS.
FAÇA UMA VISTORIA DETALHADA NO IMÓVEL ANTES DE ASSINAR UM CONTRATO DE COMPRA E VENDA
ALGUNS PONTOS PARA SEREM AVALIADOS NO IMÓVEL 1) visite o imóvel desejado durante o dia, à noite, em finais de semana e em períodos de chuva; 2) Verifique com alguns vizinhos o que eles podem dizer sobre segurança, problemas na vizinhança ou vazamentos em outras unidades (apartamento), se há feira livre na rua ou se há desabamentos, odores e inundações na região. 3) Veja se existem planos que possam valorizar o imóvel no futuro ou que possa reduzir seu valor; 4) Certifique-se com um especialista se há rachaduras, infiltrações, umidades indesejadas, incidência suficiente da luz solar, ventilação, sistema elétrico em boas condições, telhados sem goteiras, existência de cupins, pisos soltos, azulejos descolando, etc. Novo ou usado, faça um “dossiê” fotográfico completo de todos os detalhes do imóvel. Prevenir nunca é demais.
FINANCIAMENTO O comprador contrata o financiamento bancário por meio de uma instituição financeira. Várias são as possibilidades: SBPE, SFH, FGTS, Pró-Cotista, Consórcio e Financiamento direto com a incorporadora. O contrato de financiamento deverá expressar o valor das prestações para a amortização do financiamento, bem como o tipo de correção monetária aplicada, como sistema Price ou SAC. Já o contrato de compra da unidade autônoma deverá expressar o percentual a ser financiado e o valor do imóvel. Qualquer que seja a modalidade do financiamento, melhor mesmo é que o comprador contate a instituição financeira de sua escolha ou a que estiver vinculada ao empreendimento em lançamento e faça as simulações necessárias para ver seu enquadramento para o financiamento. São muitas as variáveis e cada caso é um caso. Por isso pesquise se tiver a oportunidade.
IMÓVEL NA PLANTA Está é uma boa opção para quem não tem pressa de entrar no imóvel, além de um orçamento menor para a aquisição. O processo de seleção do imóvel é o mesmo mas com alguns cuidados a mais. São eles: Verificar idoneidade da construtora consultando seu histórico de entrega de imóveis , direto com moradores destes empreendimentos. Pesquisar na internet reclamações e ações judiciais que possam dificultar a conclusão ou entrega da unidade futura negociada. Estudar minutas de contrato, memoriais descritivos, registro de incorporação, plantas baixas, vagas de estacionamento, condições de pagamento e eventuais saldos devedores não informados no momento da compra. Mais uma vez é importante ter um corretor ao seu lado, que te assessore na compra. Para aqueles que querem vender para você determinado imóvel sua cautela deverá ser maior.
DECIDIU-SE POR ADQUIRIR LOTE? Pontos importantes para a realização de um bom negócio: 1. Valorização: lotes em loteamentos ou condomínios são certeza de valorização constante, além de imunes a a riscos inerentes a imóveis desocupados ou não produtivos (invasões e posse). 2. Segurança: Investimento seguro e mais estável que aplicação em poupança, sem risco de não receber aquilo que adquiriu, uma vez que a “terra” sempre estará lá. 3. Poupança: A valorização imobiliária deste tipo de lotes geralmente supera o rendimento de outros tipos aplicação financeira. 4. Economia: Comprar um lote é, quase sempre, mais barato do que adquirir um imóvel pronto ou um terreno. A manutenção de um lote costuma ser bem menor do que de uma construção já finalizada. 5. Garantia: Pode ser usado como garantia real para outros financiamentos ou para seu próprio financiamento. 6. Personalização: Chance de planejar a construção da sua casa do jeito que quiser, escolher o acabamento, acompanhar todas as etapas de execução do projeto e garantir que tudo saia como planejado. 7. Patrimônio: O lote aumenta o patrimônio do comprador, que pode aguardar a valorização para revendê- lo e obter lucro com o investimento ou construir o que desejar e mais fácil de vender
PECULIARIDADES DA AQUISIÇÃO A segurança jurídica do negócio imobiliário e a minimização do risco de comprar e ficar sem o imóvel, são importantíssimas. Cabe ao comprador tomar todos os cuidados possíveis para constatar a inexistência de ações contra o vendedor ou demandas que onerem o respectivo imóvel. A melhor maneira de se precaver é contratando um especialista do mercado imobiliário para auxiliar o comprador na aquisição. A coleta das certidões de processos ajuizados era realizada apenas no domicílio do titular vendedor e do local em que se situava o imóvel, já que não havia um cadastro nacional único de ações em curso no judiciário brasileiro. Isso trazia insegurança jurídica ao negócio já que outras jurisdições poderiam estar pleiteando bens do devedor e que tais ônus poderiam ainda não estarem gravados nas respectivas matrículas. Exemplo disso seria a alteração do domicílio do vendedor, restando na jurisdição do domicílio anterior ações que onerassem tais bens, principalmente quanto aos riscos da evicção.
PECULIARIDADES DA AQUISIÇÃO
Além de certidões cíveis, trabalhistas, criminais e fiscais disponibilizadas por uma central única de cadastro de imóveis, ainda existem as “propter rem” (que acompanham o imóvel) tais como água, luz, IPTU e condomínio, não previstas neste cadastro nacional. São todas necessárias para uma aquisição imobiliária mais segura. O comprador teria um custo exorbitante na obtenção de certidões que tornassem a transação imobiliária absolutamente segura.
A Lei n. 13.097/15 vem para cobrir a lacuna hoje existente e criar um banco de dados das matrículas imobiliárias, de forma a conferir maior imunidade, publicidade e garantias ao terceiro de boa-fé que adquire propriedade e não fique privado dos seus direitos por atos jurídicos precedentes que não tenham sido registrados ou averbados na matrícula do imóvel.
Para quem compra um imóvel de um incorporador, que atua nacionalmente, a segurança será maior e seu patrimônio será melhor preservado, pois ações de outros estados onde figurar no polo passivo a respectiva fornecedora, estará publicado no registro do imóvel em questão.
PREZADO LEITOR Consideramos que não são os imóveis que podem realizar sonhos mas as valorosas circunstâncias que ele possa vir a agregar ao seu cotidiano e, assim, produzir os benefícios que são realmente importantes para sua felicidade.
Em breve postaremos a continuação deste trabalho
@RenatoCunha.CS
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