Conceitos básicos do Direito Imobiliário

Conceitos básicos do Direito Imobiliário

Bens

Bens são as coisas materiais ou imateriais que têm valor econômico e que podem servir de objeto a uma relação jurídica.

Para que o bem seja objeto de uma relação jurídica é preciso que ele apresente os seguintes caracteres:

- idoneidade para satisfazer um interesse econômico;

- gestão econômica autônoma;

- subordinação jurídica ao seu titular.

Bens imóveis por sua natureza:

Abrange o solo com sua superfície, os seus acessórios e adjacências naturais, compreendendo as árvores e frutos pendentes, o espaço aéreo e o subsolo.

Bens imóveis por acessão física artificial:

Inclui tudo aquilo que o homem incorporar permanentemente ao solo, como a semente lançada à terra, os edifícios e construções, de modo que não se possa retirar sem destruição, modificação, fratura ou dano.

Bens imóveis por acessão intelectual:

São todas as coisas móveis que o proprietário do imóvel mantiver, intencionalmente, empregadas em sua exploração industrial, aformoseamento ou comodidade.

Bens imóveis por determinação legal:

São direitos reais sobre imóveis (usufruto, uso, habitação, enfiteuse, anticrese, servidão predial), inclusive o penhor agrícola e as ações que o asseguram; apólices da dívida pública oneradas com a cláusula de inalienabilidade, decorrente de doação ou de testamento; o direito à sucessão aberta, ainda que a herança só seja formada de bens móveis.

Benfeitorias:

São bens acessórios acrescentados ao imóvel, que é o bem principal; podem ser necessárias (imprescindíveis à conservação do imóvel ou para evitar-lhe a deterioração), úteis (aumentam ou facilitam o uso do imóvel) e voluptuárias (embelezam o imóvel, para mero deleite ou recreio).

Frutos:

São bens acessórios que derivam do principal; podem ser naturais (das árvores), industriais (da cultura ou da atividade) e civis (do capital, como os juros).

Bem de família:

Divide-se em voluntário e legal;

Voluntário é um instituto em que o casal, ou um dos cônjuges, destina um imóvel próprio para domicílio da família, com a cláusula de ficar isento de execução por dívidas, salvo as que provierem de impostos relativos ao mesmo imóvel (art. 70, CC); essa isenção durará enquanto viverem os cônjuges a até que os filhos completem a maioridade, não podendo o imóvel ter outro destino ou ser alienado, sem o consentimento dos interessados e dos seus representantes legais; também não entra no inventário, nem será partilhado, enquanto continuar a residir nele o cônjuge sobrevivente ou filho menor (art. 20 do Dec-Lei 3.200/41);

Legal é o instituído pela Lei 8.009/90, que estabeleceu a impenhorabilidade geral de todas as moradias familiares próprias, uma para cada família, independentemente de qualquer ato ou providência dos interessados; a impenhorabilidade abrange os seguintes bens, desde que quitados: a casa e seu terreno, os móveis que guarnecem a casa, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional; se a casa for alugada, aplica-se aos bens móveis, que guarnecem a residência; se for imóvel rural, aplica-se só a sede da moradia.

A finalidade social do imóvel

As restrições constitucionais impuseram a subordinação da propriedade à sua função social, mais comumente interpretada como a subordinação do direito individual ao interesse coletivo.

Jean-Jacques Rousseau definia a importância da terra como fator de injustiça social:

“O primeiro que, cercando um terreno, se lembrou de dizer: ‘Isto me pertence’, e encontrou criaturas suficientemente simples para acreditá-lo, foi o verdadeiro fundador da sociedade civil. Que de crimes e guerras, de assassinatos, que de misérias e horrores teria poupado ao gênero humano aquele que, desarraigando as estacas ou atulhando os fossos, tivesse gritado aos seus semelhantes: Guardai-vos de escutar este impostor! Estais perdidos se vos esqueceis de que os frutos a todos pertencem e que a terra não é de ninguém.” (ROUSSEAU, Jean-Jacques. Discurso sobre a origem e os fundamentos da desigualdade entre os homens, In. O contrato social e outros escritos, tradução de Rolando Roque da Silva, São Paulo: Editora Cultrix. p.175).

Do único ponto de vista pertinente ao bom senso, a propriedade privada não tem natureza de privilégio excludente, muito pelo contrário, sua função, no contexto universal da existência, é de dar uso, fruição individual, aos bens de destinação universal. Todos os bens destinados a todos os homens.

Ninguém tem direito a propriedade absoluta, mas sim a dar eficácia a esta destinação universal através da apropriação individual.

Direito Imobiliário Positivado

O conteúdo positivo do direito de propriedade é o usar, gozar e dispor da coisa e ainda a sua proteção que corresponde ao direito de sequela.

O direito de usar compreende o de exigir da coisa todos os serviços que ela pode prestar sem alterar-lhe a substância.

O direito de gozar consiste em fazer frutificar a coisa e auferir-lhe os produtos.

O direito de dispor, o mais importante, consiste no poder de consumir a coisa, de aliená-la, de gravá-la de ônus e de submetê-la ao serviço de outrem.

Os elementos constitutivos de propriedade (jus utendi, fruendi et abritendi são autônomos), não se confundindo uns com outros.

É plena a propriedade de onde se acham reunidos todos os elementos em favor de único titular.

Direito Real

O direito real pode ser mobiliário (bens móveis) ou imobiliário (bens imóveis). Seu objeto é um bem corpóreo e individualizado. O efeito gerado pelo direito real é o domínio (no caso dos direitos reais de propriedade) ou a garantia (direitos reais de garantia).

O direito imobiliário trata dos direitos reais de propriedade sobre bens imóveis e o Registro de Imóveis abrange todos os atos jurídicos que geram direitos reais sobre bens imóveis.

Para melhor entendimento do Direito Imobiliário é importante compreender a distinção entre direito real e direito pessoal.

O direito pessoal, também denominado direito obrigacional, ocorre quando o poder jurídico de um sujeito incide sobre o de outro. A relação jurídica se estabelece diretamente entre os sujeitos.

Já o direito real, ocorre quando o direito de um sujeito recai sobre um objeto corpóreo. Não há nenhuma relação entre os sujeitos, somente entre sujeito e objeto.

O direito real, seja mobiliário ou imobiliário, se distingue do direito pessoal quanto a sua natureza e quanto aos efeitos gerados.

Todos os atos que geram direitos reais sobre imóveis devem ser registrados no Cartório de Registro de Imóveis e são considerados objetos de proteção do Direito Imobiliário.

Assim, o que caracteriza o direito real é uma relação jurídica que gera um poder sobre determinada coisa. Desta forma, pode-se afirmar que se trata de um direito “erga omnes”, pois não há um sujeito passivo determinado, mas sim, direitos e deveres entre o titular do direito e todos os demais cidadãos. O caráter absoluto dos direitos reais pode ser mais bem observado no direito real de propriedade.

Direito Real de propriedade

O direito de propriedade é o mais importante e sólido de todos direitos subjetivos, é um direito real por excelência, em torno do qual gravita o direito das coisas, que ao recair exclusivamente sobre coisas corpóreas tem a denominação peculiar de propriedade.

O direito de propriedade no direito brasileiro é de categoria constitucional posto que a Constituição Federal de 1988 assegura tal direito, entre aqueles direitos individuais referidos no art. 5º, embora desde logo estabeleça sua conformação à função social que desempenhar.

O direito de propriedade é de fato absoluto, é “erga omnes” e reitera sua plenitude por ser o mais extenso e o mais completo de todos os direitos reais.

Ao caráter absoluto da propriedade soma-se o de exclusividade. O direito de um sobre determinada coisa exclui o direito de outro sobre a mesma coisa.

Acrescenta se ainda ao caráter absoluto e exclusivo, o de irrevogabilidade. Uma vez adquirida, a propriedade em regra não pode ser perdida senão pela vontade do proprietário. É irrevogável e perpétua e subsiste independentemente de exercício enquanto não sobrevier causa legal extintiva.

Os atributos ou faculdades inerentes à propriedade são o uso, fruição e disposição da coisa.

Princípios norteadores da legislação com foco imobiliário

O estudo dos princípios que norteiam o registro de imóveis é de fundamental importância, pois através deles podemos entender a finalidade do instituto e fixar sua aplicabilidade jurídica.

A palavra princípio origina-se do latim principium, significa começo, origem de alguma coisa. Do ponto de vista prisma jurídico, possui uma interpretação mais ampla. No ramo do Direito Imobiliário, os princípios referem-se a normas inspiradoras que devem ser seguidas e obedecidas, donde se origina toda a regulamentação referente ao tema.

Os Princípios, por tratar-se de uma base para o direito imobiliário, podem ser considerados mais importantes do que a própria norma jurídica. Os princípios são o alicerce de todo o ordenamento.

Os princípios registrários e suas formalidades foram criados em benefício dos cidadãos e somente devem se sobrepor ao direito de propriedade garantido pela Constituição Federal quando a segurança jurídica estiver ameaçada. Desta forma, um princípio por ser mais geral do que uma norma tem por objetivo inspirá-la, valendo dizer que se aplica em qualquer circunstancia.

Ao aplicar qualquer princípio registrário específico, deve o Oficial Registrador ou outro profissional do direito sempre zelar pela segurança jurídica, que pode ser considerada o alicerce do Registro de Imóveis, pois sem ela os atos por ele praticados não serão revestidos da certeza e presunção de veracidade necessária.

Os princípios que regem o sistema registral têm como escopo conferir ao cidadão absoluta segurança dos atos registrários, não podendo ser desprezados, sob pena de se ferir a credibilidade dos registros e segurança do serviço.

Merece especial atenção o atendimento aos princípios do Registro de Imóveis, entre eles, o Princípio da Unitariedade Matricial, da Continuidade, da Disponibilidade, da Especialidade, da Publicidade, da Fé Pública, da Legalidade, da Segurança Jurídica e da Prioridade.

A não observância dos princípios fundamentais do registro de imóveis podem causar sérias consequências para o ato praticado, principalmente sua nulidade, como se observa do artigo 214 da Lei de Registros Públicos. Dessa forma, uma vez constatada a violação a princípio registrário, poderá o ato maculado com vício ser cancelado administrativamente pelo Juiz corregedor, independentemente de ajuizamento de ação contenciosa.

Princípio da Unitariedade Matricial:

Este princípio esta previsto no artigo 176, § 1º, inciso I da Lei 6.015 / 7311 e consiste na impossibilidade da matrícula conter mais do que um imóvel em sua descrição, bem como da abertura de matrícula de parte ideal de imóvel.

A matrícula aberta não pode conter mais de um imóvel, desta forma, é necessário que a matrícula descreva a integralidade do imóvel e que cada imóvel corresponda a uma única matrícula.

Princípio da Continuidade:

Para que o registro seja efetivado, deve-se fazer a menção ao título anterior, observada a continuidade, procedendo a eficácia normal do título. Cada assento efetuado deve basear-se no assento anterior, desta forma, criando um encadeamento histórico ininterrupto das titularidades jurídicas da cada imóvel.

O princípio da continuidade é baseado no principio da especialidade. Significa que, em relação a cada imóvel, adequadamente individualizado, deve existir uma cadeia de titularidades à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular.

Desta forma, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência de imóvel no patrimônio do transferente.

O Princípio da Continuidade tem por finalidade demonstrar a cadeia de titularidade em relação a cada imóvel individualizado na matrícula.

O referido princípio tem alcance puramente formal, ou seja, visa a conseguir que o histórico registral de cada imóvel seja autêntico e completo, tomando-se necessária uma continuidade entre os lançamentos inerentes a esse mesmo imóvel. A análise a ser realizada é subjetiva, ou seja, deve observar o encadeamento dos titulares dos respectivos direitos reais.

Este princípio é a base da confiança generalizada no registro imobiliário. É a sua observância o que mais reflete a realidade jurídica. Sem que desfrute do direito de disponibilidade, ninguém pode transferir o imóvel nem, tampouco, onerá-lo. Antes da adoção desse princípio era frequente observar-se a aquisição a non domínio, originária de cartas de arrendamento ou adjudicação e às vezes de formais ou certidões de partilha. As cadeias de titularidades paralelas davam margem a graves problemas, que exigiam o deslinde judicial, não raro só obtido satisfatoriamente através da usucapião.

Princípio da Disponibilidade:

Este princípio que sugere a situação do bem não sujeito a encargos, e que desta forma, pode ser livremente transmitido. O titular do direito transferirá com exatidão a propriedade quanto ao aspecto quantitativo, isto é, alienará o correspondente ao seu direito.

Trata-se de corolário do princípio da continuidade. Na transferência de domínio deve-se sempre respeitar a exata propriedade do alienante, principalmente em seus aspectos quantitativos, por exemplo: figurando na matrícula determinada pessoa proprietária da parte ideal de cinquenta por cento do imóvel, deverá a mesma, na transmissão, comparecer alienando essa mesma parte ideal, que corresponde ao direito a ela correspondente.

Este princípio pode ser ilustrado pela máxima "ninguém poderá transmitir o que não possui" - nemo dat quod sine non habet - nemo plus jus transfere. A transferência de domínio deve-se sempre respeitar a exata propriedade do alienante, no que se refere aos aspectos quantitativos.

É aplicado também nos parcelamentos e apurações de remanescente de imóveis. Com efeito, nessas hipóteses é preciso respeitar sempre a área total do imóvel primitivo a fim de que a transcrição ou matrícula possa ser esgotada e, por conseguinte, encerrada, afastando-se eventuais sobreposições.

Princípio da Especialidade:

Este princípio origina-se nos direitos reais de garantia, isto é, na referência à especialização da hipoteca. Significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individualizado.

O princípio da especialidade é aquele que exige a identificação dos imóveis, urbanos e rurais, mediante a especificação de suas características, confrontações, medidas, localização, área, denominação, número da matrícula ou número do registro anterior. Nossa lei de Registros Públicos preencheu os espaços por acaso existentes no nosso Código Civil no tocante ao princípio da especialidade. Esses requisitos são dados geográficos que se exigem para individualizar o imóvel, isto é, determinar o espaço por ele ocupado. Os dados devem encadear-se em menção descendente, de modo que, em gradativa aproximação, acabam por localizar o imóvel.

O sistema de registro imobiliário adotado no Brasil exige para a efetivação do registro que o imóvel seja descrito como corpo certo, em obediência ao princípio em questão. A identificação do imóvel, além de ser uma exigência legal, tem o objetivo de conduzir ao espírito do leitor de sua descrição uma figura geométrica definida, porque impõe a indicação não apenas de sua situação no quadro administrativo, de seu nome e de sua área, mas, ainda, de suas características e confrontações.

O principio em questão é a garantia de que a função social do Registro de Imóveis se perpetuará pela segurança jurídica e publicidade que seus atos geram, de forma a proporcionar a segurança e coerência de informações de forma que, ao se analisar a matrícula de um imóvel no Registro Imobiliário competente, se tenha por certeza sua localização dentro, não somente da circunscrição imobiliária onde o bem consultado esteja inserido, mas do globo terrestre.

Desta forma, o princípio da especialidade, vem traduzir os elementos informadores que, proporcionarão a possibilidade de, com segurança, afirmar-se que o imóvel alienado faticamente tem as mesmas características e confrontações do que do título consta registrado.

Princípio da Publicidade:

O principio da publicidade é aquele segundo o qual todos os atos que envolvam operações imobiliárias devem ser do conhecimento de todos. Qualquer pessoa pode consultar os registros e solicitar certidões. Este princípio depende de iniciativa da parte interessada para que se caracterize. O registro deve estar ao alcance de qualquer pessoa independendo do que o motive.

Cabe salientar que o registro faz com que todos os atos e fatos registrados tornem–se do conhecimento de todos e ao alcance de qualquer pessoa. Para tanto bastando que o interessado solicite as devidas certidões (vintenárias, trintenárias, etc.) sem necessidade de justificativas que assim o motivaram. O registro trata-se de um instrumento legal de publicidade, prevenindo, desta forma, possíveis fraudes e torna-se do conhecimento da sociedade a existência ou não dos direitos reais sobre determinado imóvel, conferindo, aos negócios jurídicos a observância legal que ocasiona o efeito erga ommes.

A publicidade é uma característica fundamental do Registro de Imóveis, não se pode admitir que um registro tivesse eficácia "erga omnes" (contra todos) e ao mesmo tempo fosse negada informação ao público em geral. Desta forma, deve ser fornecida certidão para qualquer parte que a solicite, independentemente de motivação ou identificação.

A publicidade é corroborada pelo fato do registro do título ser obrigatório na circunscrição imobiliária da situação do imóvel, facilitando muito a pesquisa em torno deste (artigo 169 da Lei 6.015/73).

A publicidade material é a fé pública, e os terceiros adquirem titularidade protegida pela presunção juris et de jure de exatidão, que, independente de qualquer inexatidão registral, propicia segurança absoluta ao andamento dos documentos imobiliários.

Princípio da Fé-Pública:

De acordo com o sistema registral, adotado pelo Brasil, o título somente não prova o domínio porque a propriedade se adquire através da efetivação do registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Daí origina-se o conhecido dito popular: "Quem não registra não é dono".

A prova do domínio, conforme o sistema brasileiro, é feita através do título registrado, do qual decorre, quer entre as partes contratantes, quer perante terceiros, uma presunção relativa de domínio, que assim prevalecerá até prova em contrário.

Este princípio está diretamente ligado ao principio da segurança jurídica, pois permite que o proprietário do imóvel tenha uma efetiva proteção contra futuras investidas, de boa ou má fé, desde que tenha a sua titularidade em perfeita consonância com a legislação em vigor aplicada aos Registros Públicos.

A fé pública origina-se da presunção de veracidade que têm os atos de determinados funcionários públicos (sentido lato) por eles realizados ou praticados em sua presença, sempre no exercício de suas respectivas funções.

No que se refere ao Registro de Imóveis, pode-se firmar que o conteúdo da matrícula é uma verdade jurídica, devendo-lhe ser outorgada presunção de veracidade, que, entretanto, não deixa de ser relativa, vez que, caso o registro não exprima a verdade, poderá o prejudicado proceder a sua retificação. O conteúdo da fé pública registral estende - se a todas as soluções jurídicas levadas a registro e, por isso, abrange, positivamente, a existência dos direitos reais registrados e, negativamente, a inexistência dos direitos reais e proibições não registradas.

É íntima a ligação do princípio da fé pública com o da publicidade, razão pela quais muitos autores entendem englobarem um único princípio. Com efeito, para que a publicidade tenha o atributo necessário para gerar a segurança exigida às relações jurídicas, é preciso outorgar-lhe presunção de veracidade para garantir-lhe a eficácia.

Princípio da Legalidade:

Este princípio refere-se ao aspecto de impedir o ingresso no Cartório de Registros de Imóveis, de Títulos que sejam inválidos ou imperfeitos. O exame minucioso e atento da legalidade como, da validade do título, bem como, da efetivação de seu registro visa a garantia e a segurança da situação jurídica, além da própria situação registral. Tudo pelo propósito de que os interessados possam ter a total segurança jurídica do negócio através do registro imobiliário.

A validade da inscrição depende da validade do negócio jurídico que lhe dá origem e da faculdade de disposição do alienante. Uma vez protocolizado o título, deve o oficial registrador qualificá-lo, observando-se não somente a legislação registraria, mas outras leis especiais sem, contudo, se perder de vista que o Oficial de Registro de Imóveis, como integrante da Administração Pública, fica impedido de interpretar ou usar de analogia para excepcionar a regra em questão.

O princípio da legalidade determina que seja feito o exame prévio dos títulos apresentados ao Registro Imobiliário, só podendo proceder ao registro se o mesmo estiver em conformidade com a lei. Esta é a função do mais alto relevo social e jurídico prestada pelos Oficiais registradores, e tem como consequência um aperfeiçoamento dos títulos, que aperfeiçoa todo o sistema imobiliário.

Princípio da Segurança Jurídica:

Finalmente, no que tange ao Princípio da Segurança Jurídica, cumpre enfatizar que o mesmo é o extrato final perseguido pelo registro de imóveis, pois, é justamente essa segurança que o Direito espera e necessita para dar estabilidade às relações jurídicas.

Princípio da Prioridade:

Quando ocorre a existência de dois ou mais direitos de igual conteúdo, o direito protegerá a quem primeiro registrou. Este receberá a chamada proteção registral. Cada título apresentado para registros recebe uma numeração cronológica depois de lançados no livro de protocolo. Esse ato é denominado prenotação ou protocolização.

O oficial registrador tem o prazo de trinta dias para efetuar o registro do título. Caso ocorra alguma irregularidade, o oficial deverá devolver o documento à parte em quinze dias, para que esta possa satisfazer as exigências. Dentro do período de 30 dias, o título apresentado recebe uma prioridade com relação a qualquer outro título envolvendo o mesmo imóvel. O titulo somente perderá esse direito no caso da não satisfação das exigências e consequente término do prazo.

O princípio em questão determina que, no confronto de direitos contraditórios submetidos simultaneamente à qualificação, os registros seguem a ordem de prenotação dos respectivos títulos.

Uma vez protocolizado um título envolvendo determinado imóvel, nenhum outro apresentado posteriormente, envolvendo o mesmo imóvel, poderá ser registrado no prazo de trinta dias. Caso ocorra a apresentação de títulos em datas diversas, tendo por objeto, porém, o mesmo imóvel, o que foi apresentado primeiramente terá preferência sobre o segundo, ocorrendo o que se denominam títulos contraditórios, ou seja, títulos que têm, por objeto, direitos que não podem coexistir ou cuja força depende da ordem de ingresso no Registro de Imóveis.

Pelas razões acima mencionadas, fica evidenciado que a data da prenotação é de fundamental importância para o registro. Com o registro do título ter-se-á efeito retroativo da data da aquisição, que para todos os efeitos jurídicos é a mesma da prenotação.