TAXA DE ANUÊNCIA, TRANSFERÊNCIA, CESSÃO, EXPEDIENTE OU REPASSE IMOBILIÁRIO

Taxa de Anuência, transferência, cessão, expediente ou repasse imobiliário, seja qual for a nomenclatura que se dê, todas tem a mesma finalidade e nenhuma previsão legal.

Elas aparecem em Contratos de Compromisso de Venda e Compra de imóvel na planta e obrigam o adquirente, se e quando ceder seus direitos de compromissário-comprador para outra pessoa, pagar à vendedora famigerada taxa, estipulada por um percentual do preço de compra do imóvel.

Mas o entendimento jurisprudencial pertinente e mais usual é de que a taxa de cessão é ilegal, afronta o princípio do equilíbrio nas relações contratuais e coloca o consumidor em situação de desvantagem exagerada e onerosidade excessiva, afrontando o CDC em seu artigo 51, IV, § 1º, incisos II e III.

No recurso de apelação nº 61.809-4, a 2ª Câmara de Direito Privado do TJSP, o Relator Desembargador Antonio Cesar Peluso fez brilhantemente constar em seu relatório o que segue: “Constitui abuso do poder econômico a cobrança de taxa que, não guardando, no seu valor excessivo, correspondência com o custo nem com a utilidade objetiva da prestação do ato, o incorporador de condomínio edilício imponha, em cláusula de negócio jurídico de adesão, como condição de sua anuência, aliás desnecessária, à cessão dos direitos e obrigações contratuais.”

Ademais, pelo contrato de compra e venda ser um contrato de adesão não há como o promitente comprador alterar cláusulas ou condições impostas e redigidas pelo vendedor. Ao impedir que o comprador ceda seus direitos a terceiros sem sua anuência e pagamento de taxa, constitui clara restrição à autonomia de vontade para contratar ainda pior por tratar-se de uma relação consumerista.

Há, no entanto, a meu ver, que se distinguir entre cessão de imóvel quitado ou cessão de imóvel com saldo devedor. Neste último caso, o novo cessionário assumirá a divida e o credor adquire o direito de averiguar se este possui as condições financeiras de assumir a divida e, em tendo, se é bom pagador.

Assim, cobrar uma taxa pela anuência do vendedor para cessão dos direitos do comprador de valor não abusivo, normalmente praticado pelo mercado financeiro, a fim de analisar as condições financeiras do cessionário, acredito viável vez que gera custos jurídicos e administrativos ao anuente.

Mesmo na cessão de direitos de imóvel quitado, o vendedor terá que confeccionar um Contrato de Cessão de Direitos e Obrigações entre o cedente, o cessionário e ele próprio, de forma a resguardar seus direitos e obrigações gerando custos.

Mas ceder os direitos não corresponde à rescindir o contrato e devolver o imóvel para o vendedor, hipótese em que este poderia reclamar prejuízos já balizados e amplamente penalizados pela recente Lei dos Distratos. O cedente, adimplente, está simplesmente transferindo o contrato para outra pessoa, com anuência do vendedor.

Efetivamente, referida cobrança a preço percentual do valor de venda do imóvel é abusiva e implica em injustificada vantagem ou enriquecimento sem causa. Um serviço que não deveria valer mais que R$500,00 (quinhentos reais), independentemente do valor do imóvel.

Renato Cunha Carvalho Silva