LOCAÇÃO DE CURTA TEMPORADA

A chamada locação por temporada (de até 90 dias), em especial nos condomínios edilícios, é prevista nos artigos 48 a 50, da Lei 8.245, de 1991 (lei da locação), portanto legais.

Contudo, o proprietário fica responsável pela conduta de seus inquilinos, motivo pelo qual devem verificar a procedência das pessoas que estão locando, elaborarem um contrato de locação completo, com laudos minuciosos de vistorias iniciais e finais do imóvel. Devem também incluir no contrato de locação a convenção e o regulamento do condomínio de maneira que os locatários não possam alegar desconhecimento ao serem responsabilizados por seus atos. As infrações ao regulamento ou à convenção do condomínio, não suportadas por quem deu causa, no caso o inquilino, serão ressarcidas pelo proprietário da unidade, com direito de regresso.

Assinado o contrato locatício, o locatário “visitante” adquire status de condômino, já que o proprietário transfere a este, temporariamente, por força de lei e do próprio objeto deste contrato, parte de seus direitos proprietários.

O uso e a fruição dos equipamentos comuns do condomínio (piscina, churrasqueira, playground, sauna, vaga de garagem, salão de festas, salão de fitness, etc) estão inclusos no contrato de locação por integrarem a propriedade locada. Da mesma forma, o condomínio não pode estabelecer número máximo de inquilinos por unidade. Corroborando o exposto, temos:

1. Lei 8.245/91, art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

2. Código Civil, art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

3. CF, art. 5º. XXII, direito de propriedade.

Seria de grande utilidade aos condôminos moradores que cada condomínio elaborasse uma cartilha a ser obrigatoriamente disponibilizada a estes inquilinos temporários, mediante protocolo de entrega em ficha devidamente preenchida para controle de acesso, entrega e devolução de chaves e dispositivos eletrônicos.

Ideal também que todos os condomínios tivessem controle de acesso por meio da biometria de todos os usuários, cadastrando os visitantes. Estes permanecerão cadastrados somente durante o período de sua estadia. Chaves e controles remotos podem ser facilmente copiados para usos indevidos e indesejados, motivo pelo qual a biometria é solução.

O Superior Tribunal de Justiça decidiu que o condomínio não pode proibir a locação por temporada, tendo em vista que prevista em lei:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.174.291 - SE (2017/0240403-5) RELATOR : MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE AGRAVANTE : CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CLUBE ATALAIA ADVOGADO : ROBERTO BALDO CUNHA E OUTRO (S) - SE000046B AGRAVADO : TEREZA CRISTINA CERQUEIRA DA GRACA ADVOGADO : PATRÍCIA TAVARES DE OLIVEIRA E OUTRO (S) - SE003532 AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO POR PRAZO INFERIOR A 30 (TRINTA) DIAS. OMISSÃO DO TRIBUNAL ESTADUAL QUANTO AO CUMPRIMENTO DO REGIMENTO INTERNO E DA CONVENÇÃO COLETIVA, QUE FAZEM LEI ENTRE OS CONDÔMINOS, OS QUAIS NÃO SE OPÕEM A NORMA LEGAL. QUESTÃO OPORTUNAMENTE SUSCITADA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA NOVO JULGAMENTO DOS DECLARATÓRIOS. AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. DECISÃO (...) In casu, verifico que a utilização dos apartamentos para locação por temporada é uma prática corriqueira e legal, inclusive com previsão no artigo 48 da Lei 8.145/91. (...) Ora, muito bem ponderou o magistrado a quo: (...) o Código Civil assegura aos proprietários o direito de gozar de seus bens. Igualmente, a lei de locações determina que os aluguéis temporários possuem prazo máximo de noventa dias (art. 48). Diante dessas circunstâncias, convém perceber que a norma regimental encontra-se em expresso descompasso com a legislação, pois ao estabelecer apenas um prazo máximo para os alugueis por temporada, a norma, a contrario sensu, autoriza tal instituto por qualquer prazo inferior a este. É evidente o silêncio eloquente do legislador, pois poderia ter estabelecido prazo mínimo, mas contentou-se em apenas ditar o prazo máximo para essa modalidade de contrato."(...) Desta maneira, não há nenhuma ilegalidade o fato da autora/agravada promover a locação do seu apartamento a pessoas estranhas ao condomínio por curto período de tempo. Inexistente, portanto, plausibilidade nas alegações do recorrente, razão pela qual impõe-se manutenção da decisão agravada. (...) (grifo nosso)

(STJ - AREsp: 1174291 SE 2017/0240403-5, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Publicação: DJ 24/11/2017)

O Judiciário, por vezes, tem decidido proibir o uso com base nas convenções condominiais e no Decreto 84.910, de 1980, que não é aplicável aos particulares que locam imóveis. Diz o artigo 3º deste decreto que “somente poderão explorar ou administrar Meios de Hospedagem de Turismo, Restaurantes de Turismo e Acampamentos Turísticos, no País, empresas ou entidades registradas na Empresa Brasileira de Turismo – EMBRATUR”.

O Conceito de “hospedagem” que o decreto expõem, restringe sua própria amplitude: “empreendimentos ou estabelecimentos destinados a prestar serviços de hospedagem em aposentos mobiliados e equipados, alimentação e outros necessários aos usuários”. Portanto, os conceitos de hospedagem não se coadunam com os de locação temporária, mesmo as que forem realizadas por prazo inferior a 30 dias. O decreto, além de se referir a situação diversa da locação temporária, caso assim não fosse, não poderia se sobrepor à Constituição ou ao Código Civil.

Na tentativa de se livrarem dos problemas que a má locação temporária ou a dita hospedagem podem trazer aos condomínios, estes intentam considerar a locação da unidade condominial por tempo menor que 30 dias como sendo hospedagem, por tanto, ilegais.

A única coisa que Lei proíbe é a alteração da finalidade para a qual a unidade imobiliária foi registrada, isto é, se o prédio é residencial, o apartamento não pode ser locado para fins comerciais ou mistos. Assim, se a locação ocorre por período menor que 30 dias, estes condomínios alegam que a natureza residencial da unidade é descaracterizada, transformando-a em um meio de hospedagem.

Grandes cidades turísticas como o Rio de Janeiro têm legislações próprias que não podem prevalecer diante de leis estaduais e federais. No caso do Decreto 29.981 da Cidade do Rio de Janeiro, ao que tange à utilização da unidade imobiliária residencial com fins de hospedagem, tipo “Bed and Breakfast”, sistema de alojamento simples e caseiro que oferece cama e café da manhã para os hóspedes, temos:

1. Art. 57. A hospedagem domiciliar, também chamada Bed-and-Breakfast, considerada como tal a modalidade especial de serviço de hospedagem, em que o hóspede utiliza um quarto na residência do hospedeiro ou anfitrião, mediante pagamento de diária, compartilhando alguns espaços da residência, está dispensada do licenciamento formal determinado por este Regulamento, desde que sejam destinados à atividade no máximo três quartos e o hospedeiro ou anfitrião esteja cadastrado na Secretaria Especial de Turismo (SETUR), integre a Rede Carioca de Anfitriões e seja representado por agente ou agência de viagem licenciados no Município.

2. Art. 58. Não são considerados estabelecimentos destinados à prestação de serviços de hospedagem: I - os estabelecimentos denominados flats, apart-hotéis, condo-hotéis e outros que disponibilizem suas unidades para serem utilizadas por terceiros mediante contrato de aluguel, por período determinado, que pode ser de dias, semanas ou meses, cuja remuneração não é baseada em diárias; II - as residências familiares nas quais se aluguem até três quartos, com ou sem fornecimento de refeições, mediante contrato de aluguel, tácito ou expresso, por período indeterminado, cuja remuneração é mensal.

Fica claro mesmo neste decreto, regulamentador da hospedagem em cidade turística, não haver sobreposição à lei 8.245/91 ou ao Código Civil, não implicando dizer, necessariamente, que a finalidade à qual se destina a unidade, tenha sido alterada e, portanto, ilícita. Até porque, aquele proprietário que assim faz, além de coabitar da mesma unidade, não altera a finalidade básica da unidade ao exercer seu direito de propriedade.

Estamos no início da era da economia compartilhada ou consumo colaborativo onde nem sempre as trocas são necessariamente financeiras, mas os ganhos são sempre mútuos.

Airbnb, moObie e Uber, entre outros, lucram sem de fato “compartilhar” nada com os usuários, apenas facilitam a comunicação dos proprietários com os interessados e minimizam certos riscos inerentes à atividade. Outras lucram como facilitadores da comunicação entre semelhantes que se identificam uns com os outros, como Bliive (troca de tempo livre), o PetRoomie (espécie de Airbnb para pets) e o Bike Anjo (ensina a andar de bicicleta na cidade), Tem Açucar? (facilitar o compartilhamento entre vizinhos); SmartBeach (conectar os frequentadores de praia com vendedores de produtos e serviços); Vivëncias (vivências no mercado de trabalho); Happumoment (impressões sobre lugares); Kiiin (parcerias com usuários que tenham paixões semelhantes); Serviçaria (mural de divulgação de trabalhos); ezPark (vaga de estacionamento sobrando para quem precisa); Dog Hero (cuidadores de animais); Quintal de Trocas (compartilhar os brinquedos e experiências); My Open Closet (Compartilhar, alugar e vender roupas usadas); TimeShare (uso do bem de um proprietário real, por determinado período de tempo); Multipropriedade (aquisição de um bem para ser usado por todos os seus proprietários reais), e tantos outros aplicativos de compartilhamento que, cada dia mais, se tornam corriqueiros e os paradigmas antes existentes devem continuar caindo por terra.

Concluindo, estamos em plena e constantes adaptações sociais pelas novas demandas que a falta de recursos, insuficientes à todos, exigem. Há que se ter bom senso, equilíbrio e criatividade para que o futuro chegue com tranquilidade. Na minha humilde opinião fundamentada, da forma como ficou exposto, o inquilino mesmo que por curto espaço de tempo devem ser considerados condôminos e igualmente tratados aos proprietários moradores. Já o condomínio deve prever e implementar medidas protetivas no caso de condóminos indesejados, temporários ou residentes.

@RenatoCunha.CS